上海朗诗虹桥绿郡项目营销策略报告.pptx

朗诗虹桥绿郡项目营销策略报告;公司背景;4 大全市主要商圈环绕 3 条轨道交通汇集;竞品 类型;市场背景;市场背景;项目背景;项目背景;项目背景;项目总结;同时，我们再分析下 和本案处于类似地段和档次的项目 他们的核心价值支撑点;瑞虹新城;西康路989;外滩豪景苑;成功高端案例;朗诗品牌印记;;如何实现“安全+出彩”？！;同策支招——“四度”策略;1、知名度——让所有人一下子都知道朗诗，关注朗诗;强势营销——达成目标的四大核心关键点;核心策略;同策经验： 保利地产、招商、华侨城等多个品牌上海落地、升华的操作经验;;;大型事件活动;核心策略二; 公寓 120套;;核心策略三;精准锁定客户步骤1：同策成功案例研究;同策借鉴案例;西康路989;瑞虹新城;上海香溢花城;西康路989 客户构成;客户购买逻辑 客户标签;客户来源及客户构成;俞刚，男，上海人，家住在虹口，开了一家设计公司，经营的挺不错，注册资金400万，儿子在虹口区读小学，考虑到儿子以后的婚房，加上本身在虹口区长大对本区域积累一定的感情，对于开发近10年的瑞虹也非常认可，所以选择了瑞虹新城。 销售员语录1：由于这些人大多为私营业主，处于事业的上升期，这些人平时都会比较忙，娱乐的时间不多，基本上为两点一线，因此对于家庭生活品质、舒适性上有较高的要求，记得当时问他平时玩些什么娱乐活动的时候他笑着说，现在除了工作就是家里，很少有时间出去玩，最多也就是节假日陪陪儿子，陪陪老婆。;香溢花城 客户构成;傅医生，女，53岁，华山医院主任医师。平均年收入在100万元以上，总资产近5000万。之前在宝山和嘉定各有一套别墅，拥有2辆私家车。但在郊区生活了一段时间后感觉那边的生活实在不太方便，虽然生态环境较好但在配套和生活便利度方面比较差，上班路程又太长。所以决定卖掉郊区的别墅，在市区购置一套大房子，交房前先住在普陀的老房子里。傅医生买房时最重视地段与周边的生活配套，同时由于丈夫身体不是最好，作为一名医生，她对空气、环境方面重视的程度也比较高，所以小区的生态绿化也是她关注的一个重点。儿子刚刚留学回来，目前尚未成婚，所以要买一套大一点的房子一起住，即使等儿子成婚后也可以选择与父母住在一起 受访者语录：你们这里地段还是蛮好的，离我工作的地方也不远，该有的东西么也都有了，方便也是蛮方便的。而且你们这里一大片绿地我很喜欢，本来之前搬到嘉定那里，就看中那边空气好，打算以后在那里养老了，我老公是有哮喘的，所以环境这方面我们还是很看重的。我儿子刚回来，现在和我们住一起，以后结婚了随便他自己，反正要住一起这套房子也够大了。 销售员语录：傅医生喜欢我们的社区配套，不管是商业街，超市，还是我们的九年一贯制学校、酒店、电影院等，她都很满意。她说儿子以后结婚了，肯定没时间带孩子，那这里有个学校，她来带孩子也会方便很多。而当介绍到我们5.5万方的集中绿地的时候，她表现得很有兴趣，还问了几个细节的问题。后来才知道原来他老公有哮喘病，还是比较严重的，他们之所以搬到郊区去有很大原因是为了改善环境，为了健康着想。但实在那边生活不方便，住了几年后决定搬回来，所以他们对生态环境这块看得还是很重的。;案例项目总结;本案作为第二代绿色人居作品， 客户锁定为长宁中山公园、虹桥天山、古北以及普陀和徐汇等地缘性客户群体为主 他们是什么样的人？;精准锁定客户步骤2：同策汇数据库定制输出;;;步骤一：电话问卷访问;;问题：1、请问您对长宁区区域认可吗，在中山西路天山路这个位置觉得怎么样？;问题：请问你知道朗诗绿色住宅吗？;问题：我们这次的户型主力户型在130、160㎡，外立面为较为简约的现代风格，精装修、绿色科技住宅。对于这样的产品，你会考虑购买吗？？;对于这个项目，你会考虑的用途？;对于这样的产品，您能接受的总价范围？;区域及产品接受度;步骤二：客户深访;同策汇业主;;;;客户样本 ——知识型;客户样本 ——外籍人士;客户样本 ——区域客户;高学历;客户标签锁定——同策实战经验——事半功倍;需求来人量估算： 瑞虹新城、西康路989、香溢花城目前来人成交比为6：1， 项目公寓共120套，第一批推60套计算，按照来人成交比10:1保守进行估算，本案第一批需求来人量为600组;同策成功案例;;线下拓展动作;1、区域渗透;2、针对性巡展;探索财富之道，同策长三角十二大名盘联展;3、数据库营销;3、数据库营销;上海美兆健康体检中心 爱康国宾体检中心古北店 PET-CT高端体检中心 瑞慈体检全国连锁机构 无锡鼋头渚疗养院等上海周边区域疗养院;针对高知特性，对区域内医院、大学、政府部门客源拓展;重点客户挖掘—— 医院;重点客户挖掘—— 大学;重点客户挖掘—— 政府部门;重点客户挖掘—— 外籍人士;