上海静安紫苑项目营销策略.ppt

静安紫苑项目营销策略沉淀;总结报告整体思路;STEP1-案例类型定性;江宁路武定路;基地占地面积：8341平方米 总建筑面积 ：48057.93平方米 地上建筑面积：37875平方米 地下建筑面积：10288平方米 公寓建筑面积：22567.31平方米 商业建筑面积：5283.59平方米 办公建筑面积：6930平方米 总户数：332套（公寓）、53套（办公） 10套（商业） 地下停车位 ：199个;;;;一、项目成交状况;针对项目背景分析, 该项目进行类型定性—— 市中心商办用地的投资型住宅产品;;Question1 市中心复合型投资型产品如何准确定位？;;各物业型逻辑关系;公寓;地段;本项目定位 高档服务式公寓 体贴周到的服务 住户（租客）认可、满意 （高品质物业要素之一） 业主（购买者）的最关注点 保证租金、入住率， 物业增值，物业口碑 ;核心附加值;;Question2 入市前如何对客户准确理解与锁定？;;持有者;物理属性：;静安紫苑投资客属性分析：;Question3 如何进行长时间的客户维护与有效积累？;背景一： 1、项目预售证领办滞后严重，前期时间过长； 2、没有任何媒体支持，来人主要以介绍和过路客为主； 3、开发商价格预期变化多端，不断提升；;背景一策略执行;问题2、来人通路受限，如何稳定并增加来人量？;问题3、如何提高客户的心理价格防线与预期？;前期客户组织;背景二： 1、受预售证T+3-7的限制，集中推广时间非常短； 2、开盘前的客户排摸周期时间非常短； 3、公寓与办公预售证同时取得，必须同时面市；;媒体集中攻击 《新闻晨报》、《新民晚报》、《东方早报》等各大平面媒体集中投放； 《上海楼市》、《租售情报》、《理财周刊》等杂志软硬结合集中投放； 户外道旗第一时间发布； 第一财经看房集中发布； CBD范围内各商务楼楼宇CF广告发布；;亮相稿;问题2、如何快速准确的接收客户反馈，精确销控及价格策略，完成开盘目标？;房型;开盘目标： 开盘当天去化160～170套，10天内累计完成200套去化目标。 主要去化目标房源： 53套??殊房源——日照分析未通过 D型房源——功能性较差，高单价、低总价，提升开盘成交均价 B、C、E型房源——比重较大;问题3、如何规避办公对于公寓产品的市场干扰？;Question4 如何通过价格杠杆控制目标房源去化？;价格为第一考虑要素;价格策略制定;价格运用的立面关系;主力总价定位;53套房源日照分析未通过，且位置等各方面条件较差，因此定义为草狗产品，将其均价下浮10%已快速去化。;;;2007.12;2008年各国央行集体降息;二、入市时的区域供求状况;;;　;;86%;;开盘客户组织;现场组织;现场组织;现场组织;现场组织;现场组织;现场组织;开盘成交客户分析;开盘成交客户分析;受大势影响，投资客的变化特点：;STEP5-对市场的贡献及操作中的遗憾