世联2014年3月15日泛海武汉cbd写字楼及商业项目价格预测报告.pptx

泛海武汉CBD写字楼及商业项目价格预测报告;报告目录;;企业背景：中国泛海控股集团，上市企业，具备雄厚资金实力和品牌影响力;定位：武汉CBD，立足华中、服务全国、面向世界”的一流现代服务业中心，是武汉城市各功能中心的连接中心;6;地铁规划 5条线路共有6个站点，其中核心区3线“十字形”型换乘，边缘区有3个换乘站、2个一般站 2号线：范湖站，王家墩东站 通车时间：2012年 3号线： 区域内设站点：范湖站、王家墩北站、王家墩中心站、双墩站 通车时间：2014年 7号线：王家墩中心站，王家墩东站；10号线及12号线均规划有站点 交通规划-两纵三横 101号路-连接常青路与宝丰二路通至汉阳王家湾 102号路-连接常青路与宝丰二路通至汉阳沌口开发区 103号路-连接青年路与汉西路通至东西湖台商开发区 104号路-连接建设大道与汉西路 204号路-连接航空路与汉西路 市政道路 商务区范围内共有25条道路，道路全长19公里，包含雨水、污水、电力、综合管沟等相关管线。2012年将完成所有道路建设（除受地下空间影响外）;资源：王家墩、梦泽湖双公园布局，为市中心绝版绿色资源;武汉CBD 前无先例，后无来者， 武汉CBD蕴藏巨大能量，蓄势待发 项目未来价值平台将不断提升;预估对象;写字楼;预测时点写字楼商务氛围并不成熟，配套设施无较大改善;商业街铺;销售时点商业氛围尚未成熟，居住氛围较弱，人流导入能力相对较弱;项目;销售时点商业氛围尚未成熟，商业人流导入性弱，昭示性不强;总结;;武汉城市地位、经济发展、强劲消费力，为商办物业市场发展提供了有利大环境;政府对住宅市场宏观调控，促使住宅市场投资资金转向，商办物业迎来了发展机遇;宏观政策;从短期来看：政策的延续性为商办物业的发展带来了机会，商办物业集中上马现象凸显，竞争压力激增;从长期来看：武汉商办物业在消化政策红利之后，品质走高的同时市场将逐渐趋于平稳;小结;本项目入市时间2012-2013年左右，大约对应2007-2008年左右的深圳市场阶段，处于写字楼发展阶段;26;销售价格：汉口成熟区域甲级写字楼售价约为1.8-1.9万/㎡，非成熟区域写字楼约为1.3-1.5万/㎡;出租价格：核心商务区甲级写字楼租金多在60元/㎡.月以上，商务外围区租金约为30-55元/㎡.月;出租率：成熟商务区写字楼出租率普遍超过95%，租赁市场非常繁荣 ;供应量：项目销售期内武汉甲级写字楼供应量约为90万万，竞争压力偏大 ;31;需求面积：以300㎡以下的中小户型为主（68％），但仍有20％的需求500㎡以上的大客户； 大客户特征：以内资企业为主，部分知名跨国企业武汉分公司、国企入驻；基本以从事实业、零售、金融为主，其中外资大客户从事实业的比重较大；国企主要是四大银行在武汉的分公司为主。;写字楼部分 客户;34;产品分析：从而客户关注点出发，项目硬件及相关配套不具备明显优势;36;销售模式：目前主要为散售模式，随着供应增加，未来整售、定制式模式会逐渐增加 ;整售案例1：武汉天地企业中心5号----整售给平安保险，目前平安保险自持一部分用于办公，另一部分用以出租;整售案例2：万达时代中心----散售与定制型销售共同组合，目前已有1栋为整售，2栋在谈；整层及半层销售则以98折优惠，大客户93折优惠;案名;1、折扣力度大：万达时代中心对外报价在17000—19000元/平米，但是折扣力度大，销售员折扣权限达到95折，大客户更能享受额外优惠，折扣体系非常灵活，因此，万达时代中心部分楼层成交价格相对较低。从前期科创大厦项目流失客户得知，甚至有客户以9000元/平米的价格成交。 2、销售策略得当：万达时代中心从2011年底至今，一直对外推出其特价房（以低区单位为主），价格低至12000元/平米。同时上周推出2.5成首付购买万达写字楼物业的政策，对投资客户有较大的吸引力。 ;整售案例3：广泽中心两栋写字楼分别整售给对外进出口银行与兴业银行，自持底商裙楼物业;整售模式;武汉商业发展早在“十一五”规划中就提出： 2010年,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.1㎡； 培养建成30个市级商业副中心(市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙承担此功能。;武汉市新商圈特征比较;区域;销售价格：区域在售成熟商业项目整体均价在3-4万元/ ㎡;出租价格：项目周边中高端成熟商业项目平均租金约200元/㎡，非成熟商业租金均在100元/㎡以内;出租率：项目周边商铺出租率普