世联乌鲁木齐观湖路豪宅项目营销策略报告2010年.ppt

“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准 ;PART1. 项目本体条件及开发目标解析;项目本体条件及开发目标解析;项目直接利好因素;项目交通区位——与城市重要节便捷联系 项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里，距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里，车程五分钟，距离友好商圈5公里，便捷可达北园春市场。;河 滩 路;直接利好因素;东部城市绿化带和九家湾水上乐园： 与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。 可为高层提供观景楼房，在缺乏水资源的西部城市非常稀有。;项目需要克服的因素;铁路通道：项目西侧为铁路通道，未来将成为南站与客运总站连接线，鸣笛及运行带来的噪音及震动对项目影响较大;需要克服的不利因素;项目四至;公共交通;城市核心??延区;项目担当的责任及开发目标解析;开发目标;项目规模较小，2亿利润实现面临两难选择，或者抬高开发强度，或者提升销售单价； 从项目入市时间节点判断，项目售价在5400-5800元/平米时，实现快速消化难度较小； 项目容积率4.0时，单价至少实现5770元/平米，项目容积率需保证在4.0的基础上适度向上突破。;毗邻新北园春市场和友好商圈 周边路网成熟，区域快速发展； 区域价值尚未被定性， 项目所面临竞争格局不完全确定;;PART1. 项目本体条件及开发目标解析;项目发展背景研究;亚欧大陆中心，面积最大省区：面积166多万平方公里，是我国面积最大的一个省区 东西方通商重要枢纽：新疆与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和13个二类口岸。自古以来就是东西方通商的重要枢纽。 天山山脉将新疆分为南北两大部分。习惯上称天山以南为南疆,盛产矿产油气，天山以北为北疆，为全疆主要经济区。乌鲁木齐隶属北疆。 典型的多民族聚集区：2007年，新疆常住人口中，维吾尔族占45.73%；汉族39.75%；哈萨克族7.04%…；;自然资源丰富：号称“瓜果之乡”、“四大牧区之一”、“瓜果之乡”、“黄金玉石之邦”、更是我国重要的“油盆”、“煤海” 旅游资源强势：旅游类型占全国总类型的83%。共有景点一千一百余处，居全国首位 地区生产总值增幅基本保持在15%以上：除2009年以外，2004－2008年新疆GDP增幅保持在15%以上 在西北五省中位居前列：将09年西北五省进行比较，新疆地区生产总值位列第二，人均生产总值位列第三;向西开放的桥头堡：至今，新疆已与世界上143个国家和地区建立了经贸关系。 改革开放以来，新疆已有对 外开放的一、二类口岸29个，与周边邻国间已开通的国际客货运输线路占全国已开通国际道路运输线路的一半，形成了连接亚洲、欧洲国家的“空中丝绸之路” 。乌鲁木齐作为首府，更是成为了我国向西开放的桥头堡。 进出口贸易中转站：2009前三季度，新疆进出口贸易总额159.79亿美元，增长77.8％，其中与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家贸易额为1441.8亿美元，占进出口总额近九成。乌鲁木齐也由此成为中亚五国与中国进行商贸交易的重要枢纽。;对内交通 乌鲁木齐公路总段辖两条国道、七条省道和三条专用公路，共计651公里 ，另有多条城市道路，形成发达的公路系统。 铁路直通南、北疆并直达北京、上海、西安、郑州等地。 民航机飞往北京、上海、广州，小型飞机可飞往喀什等自治州内中小城市。 计70条，通达62个城市;117条航线、70余条省道国道 影响11亿人口 辐射60多个国内外大中城市; 城市经济增长快速：2003到2008年乌鲁木齐市GDP增长率基本在15 %以上，整体上乌鲁木齐经济增长较为平稳、快速，经济发展势头良好。 09年在政治因素影响下有所下降，仅为9.5%，但今年5.17新疆工作会议的开展，必将推动城市经济新的一轮快速发展。;;;;援建政策：此次援建工作在支援资金的同时，使更多的干部、人才、技术、管理到新疆去，把输血和造血、硬件建设和软件建设结合，形成经济援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆以及企业援疆协同推进的新局面。 资金援建：此次援助工作是多年来支援地域最广、所涉人口最多、资金投入最大、援助领域最全面的一次对口支援。权威人士透露，2011年19个省市对口援疆资金总规模将超过100亿元 目标：力争5年内，使新疆特别是南疆地区经济社会发展明显加快、各族群众生活明显改善、城乡面貌明显改观、公共服务水平明显提高、基层组织建设明显加强；通过10年时间，最大程度地缩小新疆与内地差距，确保2020年新疆实现全面小康社会目标。;小结;区域发展与价值定位 ;城市主要发展方向;克西路区域价值定位;;;依托沙区及便利交通，区域将成为城市自然“漫溢”区;房地产市场宏观趋势及