世联保利长沙林语中心写字楼项目营销策略.ppt

;会议共识争议;11月20日月度会议几方达成的共识;按达成共识的内容铺排推售;11月20日月度会议中需再延展的问题：;写字楼体量及售卖;前提;;壹● 河西宏观环境分析;;河西经济基础良好：河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西;河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应;河西写字楼发展步入“快速发展阶段”;贰● 河西商务市场分析;在河西写字楼快速发展的环境下，河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段，购买写字楼需求量大逐步增大;投资回报率：写字楼公寓 写字楼投资回报率为5-7%，高于一线城市，公寓投资回报率4-5%;租金实现：写字楼公寓 当前写字楼租金水平多为1.8-2元/平·天，年增长率10%以上，公寓租金水平为0.9-1.1元/平·天，增长率控制在5%以内;供应情况：写字楼供应稀缺，公寓竞争大，未来供应写字楼依旧相对稀缺，约40万平，公寓竞争进一步加大，约50万平;价格实现：写字楼公寓 写字楼溢价力高，公寓溢价力有限写字楼相对住宅溢价3000元/平，对公寓溢价2000元/平，公寓相对住宅溢价500元/平左右;速度实现：写字楼公寓 单价1万元/平以内的写字楼较为畅销，月均消化4000平，价格突破1万元/平，速度相当有限，月均消化速度减半，公寓产品滞销，大部分项目月均消化6-8套;河西商务市场表现：写字楼公寓;叁● 商业公寓的特殊性;公寓陷入与同片区住宅竞争的尴尬：如本项目两房-三房总价40-50万，首付与公寓产品相当;公寓陷入与同片区住宅竞争的尴尬：2013年本项目将面临片区内已知的竞争货量约90万方,70-120平中小户型为主，主力出货时间集中在13年下半年;问题1：3-A写字楼OR公寓?;;壹● 写字楼差异化概念;项目;河西首席·绿色甲级商务基地;贰● 写字楼打造标准;遵循市场发展及客户需求的写字楼再造原则： 部分看齐河西写字楼一线标准，关键点创新：;豪华大堂打造;电梯打造;占位当前河西5A写字楼空调标准第一梯队，建议采用按电费计量VRV空调系统;玻璃幕墙外立面;公共空间打造（电梯间）;优质的物业管理服务体系建立;结合项目地块本身素质条件，建立保留???体与写字楼之间的互动感。;天然氧吧：通过山体公园倾向性打造形成小面积天然氧吧，消除员工疲劳的同时打造休闲交流的空间;运用10项现代绿色环保科技，打造绿色三星级标准写字楼，空调运行费用节约不低于50%；照明电费节约50%；电梯运行费用节约50% ;核心关键点：“空中泛会所花园”，每一个空中花园打造不同主题功能主题，为员工提供多变的活动休闲空间;叁● 写字楼销售政策;针对自用客户，政策吸引： 借鉴卡瑞尔国际中心天心区文化产业园政策吸引客户策略，与高新区政府协商高新科技产业孵化基地的政策优惠;针对投资客户，包租3年： 借鉴国际广场的操作模式，以2元/平·天的标准进行保障性包租，建立投资客的信心;公寓部分售卖保障;壹● 淡市下走量公寓回顾;开发商; 1、开盘当天VIP诚意金5万享受98折优惠。 2、一次性付款96折，按揭99折。 3、家电三件套，折后2个点优惠。 4、开盘当天可享受总价86折优惠（含VIP、家电三件套和两个点优惠）。; ;开发商; ;开发商; 公寓收益模式解析 购房者将所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以实际成交总价房款的8%向购房者返租，三个月想购房者支付一次租金，总价100万的公寓，每三个月能像购房者支付20000元的固定租金 2、酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店消费券 3、酒店前十年每年赠送购房者12天免费居住期 4、十年后，豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况想购房者支付租金。 总结：总的权益相加预计12—14年收回全部房款;开发商; 地段位置：项目位于新建路与韶山路交汇处，属于雨花亭商圈的核心地带，周边生活、交通、金融等方面完备配套 学 位：沙子塘小学的指标;贩卖教育附加值：北辰三角洲、万博会;贰● 公寓客户回顾;*;*;*;*;公寓客户总结：;叁● 去化存在问题及对策;从客户层面出发的核心问题：;1、本身作为投资性质的产品，客户面更窄;针对1号栋公寓销售：创新的带租约销售模式 目标：200-300套;针对1号栋公寓销售：创新的带租约销售模式;针对2栋新货的去化：产权式酒店公寓销售;方式建议：引进知名经济型酒店，进行月均返租2900元，并联系园区中大型企业洽谈“长包房”，保证酒店入住率，确保10年回本，提供投资保障（具体操作手法待确定后出细案）;推售及综合体价值体系;12.12;价格实现;综合体价值体系搭建;销售执行计划;代言大河西繁华未来 决定一座城市的宽度;占位湖南保利层面阐述湖南保利对城市的贡献，引发业主、非业主、业内人士及政府的关注（通过保利地产城市运营年提