世联北京棕榈泉四季公寓项目营销策划报告.ppt

Colombia;与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是世联地产基于对四季中心项目的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案;Q1：项目操作的美好愿景？;超越柏悦 成为北京顶级豪宅新领袖;Q1——愿景：超越柏悦，成为北京顶级豪宅新领袖;;道路交通通达性好，公共交通级别高;周边酒店云集，配套齐全且档次较高;项目四至;甲A写字楼;04年项目成功引入四季酒店，轰动北京地产界;项目本体小结;;Q1，当前市场条件下，顶级豪宅客户有没有受到影响？;;项目;从银泰、盘古大观、御金台等顶级豪宅项目看，07年下半年以来，其高位价格虽有小幅波动，但始终处于上升通道之中；但是成交面积始终难以保持较高位置；呈现价高量稳局面;受绝对稀缺资源驱动的顶级豪宅物业高位价格有保证，销售速度虽然相对迟缓，但较之前上升期市场并无太大波动 顶级豪宅物业客户在当前市场下，所受营销较小；;Q2，顶级豪宅主力客户有什么规律和特征？;03年以来，北京的顶级豪宅的主力客户所属行业随经济发展发生了多次变更;顶级豪宅主力购买人群随经济热点转移，群体内部行业特征发生置换;顶级豪宅客户始终存在； 顶级豪宅的主力客户随着经济形势的发展群体内部发生置换； 无论什么行业成为经济新热点，获得利益的财富人士都会选择顶级豪宅，不是客户选择项目，而是项目选择客户；;Q3，顶级豪宅客户的购买行为遵循何种特征？;崐崘公寓成交客户共17组 年龄：主要集中在30-40岁，3组20多岁的年轻人（父母给钱购买）； 从事行业和职务：从事行业范围较广，基本是企业主或高管； 所在地域：3组港澳和4组能源客户，大部分客户有海外生活背景； 置业目的：多数客户以占有地段资源为目的，实际入住仅3户，多数客户办理完入住后很少见到； 客户关注：地段、舒适、安全。;;顶级客户的购买行为基于对物业复合价值的考虑;Q4，我们的目标客户是谁？;四季酒店;四季酒店——品牌缘起与优势;来自四季的意见领袖，他们是这个圈层的标签;四季酒店带给本项目物业品牌和物业价值的提升;我们项目的目标客群;;Q1，我们所在的燕莎区域具备什么？;拥有数十年的发展历史，燕莎成为北京较早成熟的涉外商务区域;;燕莎区域的国际化商务氛围吸引高素质人群、引领高品质生活方式;Q2，拥有如此良好传统的燕莎因何被遗忘？;以前;1993年;CBD概念的广泛炒作带动泛CBD的成长及中央商务区东扩的实现;Q3，燕莎区域的崛起依靠什么？;;;;;;;;;;;;;;;公寓需要作为综合体中的公寓来考量； 公寓价值需要通过整体价值支撑实现；;;本项目在市场盘整期入市，影响销售目标实现;;当前的户型尺度可能对消化速度形成一定的影响;;;Thank You