世联南京苏宁环球名都汇综合体项目营销策略总纲.ppt

;报告体系;整盘实收均价不低于15000元/平米！;目标一：住宅产品实现晓庄片区价值标杆;目标解读;报告体系;项目位于栖霞区迈皋桥成熟生活片区，规划中的黑墨营单元，生活配套成熟，交通便利，地铁1号线15分钟对接市中心。;本体分析——外部因素;本体分析——总体规划;建筑外立面视觉品质感强；户型面积搭配梯度合理；空间紧凑，设计合理，功能齐备。;本体分析——商业产品;;报告体系;2011年调控政策的“靴子何时落下”直接关系项目的价格实现！;宏观分析：在政策趋紧形势下，住宅市场呈现中央与地方、与整体经济增长预期博弈形势，今年第一季度受政策挤压以及压迫后的需求释放刺激，成交量、价格有所上涨，预计近期仍存在需求的集中爆发。;主城区价值洼地，受轨道交通利好，区域市场升级在即；旧城改造启动，将由“房荒”转向供应量“井喷”;城北竞争格局： 迈皋桥片区 晓庄广场片区 燕子矶片区;地址：迈皋桥华电路1号 建筑面积：约80万平方米，三期9.5万平 容积率：1.7? 近期动作：最近一次开盘时间为2010年10月30日，当时均价为14500元/㎡，截止到12月31日去化率为97%。现尾房在售。;地址：栖霞区和燕路329号 建筑面积：约23.8万方 容积率：1.7? 近期动作：大地7月23日开盘后分四批加推，价格呈直线上升；11月底直降1000元/平米引发市场关注，现尾房在售。大地现小高层产品已基本售完，高层售价为13900元/平米;地址：迈皋桥迈化路 建筑面积：5.4万方 容积率：1.7? 近期动作：1月8日推出182套房源，主力为90-139平米三房、四房；开盘当天实现价格15100-15200元/平米，实现去化91%；预计春节后将加推1栋楼;地址：栖霞区栖霞大道与和燕路交汇处 建筑面积： 15万㎡ 物业类型：酒店公寓，挑高办公 公寓：13500元/平，Loft： 14600元/平;地址：栖霞区和燕路498号 建筑面积： 15万㎡ 物业类型：酒店公寓，挑高办公 公寓：13500元/平，Loft： 14600元/平;配套/规划/建筑风格：本项目规模偏小，但是是片区内唯一规划有集中型商业街区的项目、建筑风格鲜明。;中电86㎡两房;区域大盘早期房源已交付，居住氛围成熟，展示面宽；左右在工程接近封顶时开???，小区园林、样板间展示效果甚佳。;点对点分析——推广诉求;推广个案——左右阳光;点对点分析——市场价格;1月;项目名称;;同区域项目;本项目住宅客户分析;住宅客户小结;报告体系;核心问题界定;机会 O 黑墨营单元旧城改造 地铁1号线北延线规划利好 周边多个项目商业将陆续启动，商业氛围渐浓 ;报告体系;实现销售目标，赢得客户面的核心;;策略分解之项目形象包装策略;　;项目形象定位;推广部署;;B /传播策略实施;;*;*;*;*;*;*;*;创新模型;创新模型;;销售物料;策略分解之客户策略;通过对迈皋桥市场近期成交客户的调研分析，城北市场正在由半封闭状态逐渐转变，外区域如下关区、鼓楼北部区域客户比例有所提升。;A\区域内客户拦截;A/区域内截客——地铁站;拓客策略;B\市内客户拓展——流行媒体;策略分解之项目推售策略;住宅推售原则;前期;报告体系;项目三条产品线;附件一 商业定位;迈皋桥新商圈 ; 商业定位： 迈皋桥餐饮娱乐休闲主题商业 ;酒店式公寓与商业的互动关系：;附件二 入市及推售策略;先公寓后商业 先招商后销售 价格动态拔升;公寓集中销售期控制在2个月，加上蓄客期1个月，共3个月，以贴近客户需求的价格入市，一次性推出，集??爆破;商铺常规营销方式：;商业入市策略与推售思考;结合市场+产品产生极具吸引力的招商政策;程序总目标;THE END!