世联合肥江南新里程项目营销执行报告.ppt

全面突破 ——江南·新里程11年营销执行报告;项目概况;总用地面积: 29306 m2 建筑容积率：5.0 总建筑面积： 146500 m2 住宅用面积:131670m2 商业用面积： 14830 m2 总户数：1675户（不含6#）;;发展商11年目标：;世联理解：如何实现速度和利润的双赢？;J;项目总结 销售回顾;一类单位(7栋公寓)销售速度除了受节点影响，以大带小的策略也能促进其销售;二类单位（77-89㎡）节点期走量最大，周销量均衡，较受市场欢迎。;三类单位（118-128㎡）开盘后每周走量较少，下半年促销节点走量明显回升;四类单位（复式）成为价格标杆，在未做推广的情况下，平均1-2套/周，不受节点影响，11年加强复式推广，迅速走量;剩余单位 “顶天立地”，多为单价高或者质素差单位。 2、3#住宅剩余单位多为大户型；8#复式剩余单位多为北向房号；7#公寓剩余单位多为西侧房号。;118㎡以上大户型单位是11年的销???难点;目标下存在问题;世联目标:;目标下存在问题:;项目总结 推广回顾;项目总结 渠道回顾;J;新政百日，调控继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松;世联检测数据显示：从7月份开始，各类城市成交量全面回暖，价格涨跌互现，与新政出台的4月相比，二、三类城市成交价格有所上涨;市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势;市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大压力;面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态：政策调控层面“决不半途而废”，新一轮的落实政策于9月底重新频繁出台;经济下滑不改遏制房价的决心， 9.29楼市新政将对地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化;与此同时，国家领导人及各大部委频频表示，本轮对房地产的宏观调控“决不半途而废”;调控加强后，三类城市成交量出现反复，目前总体趋向于走低，成交均价一直平稳;从07年9.27调控来看，一二三类城市均有如下特征：价格坚挺-量首次触底回升-价格下跌-量二次触底回升-价格触底;二三类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后较为类似，4.15新政波动更为明显;;合肥市场 回顾;;包河市场 回顾;对比包河区，江南成交均价和成交量均处于高位运行状态，且成交均价逐步上扬;包河区 未来供应;竞争项目 锁定;兰亭公寓12月下旬加推公寓，将成为项目11年上半年公寓主要竞争对手;曙光雅苑以低价优势分流项目少量投资客户，其形象及产品的市场认可度较低，不对本项目构成威胁;地段优势明显，但其形象及产品不足以支撑其高价，成交低迷，不对本项目构成威胁;印象西湖中秋低价加推成交暴增，复式产品预计11年上半年加推，面积比本项目大，且位于蜀山区，不构成直接竞争;竞争项目 锁定;竞争项目 锁定;竞争项目 锁定;竞争项目 锁定;J;J;说明：客户研究可从年龄、区域、职业、行业等角度细分，但项目组经过各角度尝试后发现，从客户经济实力出发分析客户置业心态，才能更好的说明针对目前情况下，项目的各类客户可能的下一步动作，进而指导下一步的营销策略;年龄;行业;高端客户群体也以包河区为主，其次为省内外地、庐阳和蜀山。;置业目的;认知途径;成交周期;付款方式;典型 高端客户;典型 高端客户;典型 高端客户;分类客户置业特征总结;J;世联思考;J;提升高端客户对身份标签的价值认知 ——打造身份标签是致胜因素;提升超越下的营销策略： 从客户到圈层，从产品到身份;总体策略;形象策略;深业·新岸线 港湾社区 国际视野;中心区批判;跳出传统思维 同为尊贵与现代结合;城市中心区域 中央主轴顶端 交通干道相伴 大型品牌超市;衣食住行合成体 干挂石材立面 生活工作一体化 大型商业广场 便捷直通车;中心生活向往;执行。;J;项目11年推售整体安排;本月重点：;1月;1月;1月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;2月;确保样板房按时按质开放;本月重点：;8#清水样板房开放暨老业主活动日;2月;1月;1月;4月：样板间开放，节点制造，事件炒作;1月;4月;目标：开盘实现价格新标杆 当天实现新货+老货销售率60%;5月;5月;5月;本月重点：;6月;6月;本月重点：;7月;7月;7月;本月重点：;8月;8月;本月重点：;本月重点：;11月;J;;让更多的人享受真正的地产服务