世联北京益田影人四季花园综合体项目营销策略报告.ppt

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世联北京益田影人四季花园综合体项目营销策略报告

益田?影人四季花园 营销策略报告 ;目标:项目目标及分解 背景一:市场背景 背景二:客户背景;2010目标解读;目标分解;目标:项目目标及分解 背景一:市场背景 背景二:客户背景;背景二:市场背景;政策导向;北京——新政下的重灾区;2009年怀柔已成交土地;项目名称 ;目标:项目目标及分解 背景一:市场背景 背景二:客户背景;背景三:客户背景;“影人积分卡”办卡客户梳理;“影人积分卡”客户梳理;基于以上背景情况,本次汇报主要解决以下问题:;1、项目本体情况;定价原则:树立价值标杆,确保利润主力,转化问题产品,合理制定各产品价格策略,避免内部竞争,确保整体均衡销售。;各楼座价值分类及排序;2、市场情况;3、客户情况;小结:;小结:整体推售策略;4、2010年推售节奏;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;入市均价形成方法;怀柔区项目一览;怀柔区项目细分:待售项目;怀柔区项目细分:在售项目;怀柔区项目细分:在售项目;项目名称 ;周边配套不足;;本案与世嘉光之谷3居户型点对点分析;本项目优势: 区域发展:本项目所在区域未来发展利好,未来“怀柔CBD”影视聚集区 自身配套:区域级配套,规模宏大,满足不同层次人群需要 主题园林:自带影视主题园林,同时独享1.6万平米市政公园 独立会所:“五星级酒店+影人俱乐部”顶级会所配套,业主尊享 户型设计:户型设计标新立异,入户花园、露台、飘窗赠送面积可观 交通区位:北京市区、怀柔城区、旅游景区的“三区枢纽”;周边配套短期内持平,2011年后本项目优势;南北通透,格局合理 空间灵动,室内设置灵活空间多,部分飘窗为赠送面积;本案与顶秀美泉3居户型点对点分析;竞品分析小结——顶秀美泉;项目名称; 参考楼盘;目前已办卡客户可接受的成交价格范围约为 9000-10000元/㎡。;静态均价范围;价格策略导出;按10200元/㎡形成报建价格表;价格横向系数制定原则: ;益田·影人四季花园楼栋差打分标准;1#楼平面差;各楼座平面打分策略: 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分,加权计算各楼栋平面之间价差;;各楼座平面打分策略: 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分,加权计算各楼栋平面之间价差;;各楼座平面打分策略: 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分,加权计算各楼栋平面之间价差;;各楼座平面打分策略: 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分,加权计算各楼栋平面之间价差;;各楼座平面打分策略: 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分,加权计算各楼栋平面之间价差;;层差;价格表生成——特殊调差;价格表敏感性分析:;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;开盘前逐步释放折扣深度锁定客户购买意向,精准客户梳理; 折扣手段控制最终实收价格,确保目标达成。;;;;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;团购进度;团购客户分析——中科油(114人);团购客户分析——中影基地(114人填写调查问卷);团购客户分析——中影集团(85人填写调查问卷);团购推盘建议;团购折扣建议;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;开盘时间建议;开盘方式选择;区域竞品状况——世嘉·光织谷;区域竞品状况——世嘉·光织谷; 

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