世联哈尔滨融府大厦商业项目前期策划.pptx

谨呈：鑫达集团;;…项目前身融府康年曾经哈尔滨松花江畔的第一高度，具备较高的识别性和既有的关注度，但如今光辉不在荒废多年…;…项目属于典型老楼改造项目，产权复杂且限制条件诸多，具备相当操作难度，无实力的企业望而却步…; 黑龙江鑫达国际集团是国内最早从事汽车专用改性塑料生产的厂商之一。在22年的发展中，已成功的完成了原始积累。主导产品汽车专用改性塑料在国内第一家实现10万吨的生产能力，为企业全面参与国际竞争奠定了监视基础；? 通过其全资子公司哈尔滨鑫达高分子材料有限责任公司从事改性塑料的研发、生产和销售，主要用于汽车行业。公司的汽车专用塑料产品被广泛应用于奥迪、红旗、大众、马自达等三十余种车型的外饰件、内饰件及功能件。;世联很荣幸得到甲方委托，并凭借多年哈尔滨市场成果经验与积累集结优秀团队，对本项目提出适宜的开发建议;经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作;截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果;本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析;PART 1 项目成功开发的机会评估;世联认为本项目地段及资源条件十分强势，未来具备较大的发展空间，但在甲方大量资金投入的前提下，初期快速变现支持项目运转项目成功开发的首要导入条件;项目的成功开发;【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%，人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段;【城市化率】2011年哈尔滨市城镇化率达到48%，仅略高于全国平均水平，城市化率有较大提升空间;【城市规划】 “一江居中、两岸繁荣”的规划理念，把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的主轴，推动两岸发展;16;【产业结构】哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，有利于吸纳人口以及城镇化的有序进行;哈尔滨市区人口及增长率统计（2003-2011）;【居民收支】哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民储蓄余额呈上升态势，区域居民投资能力进一步增强;【中兴】老城区提档升级旧貌换新颜，覆盖道里、道外、南岗、香??四大主城区，主要为城市道路交通建设、棚户区改造和环境改善;【公路大桥桥头】公路大桥扩建完毕并通车，桥头旧楼翻新，区域形象焕然一新，成为城市崭新的名片区;世联认为： 1.城市在快速的城市化进程当中，经济发展迅速，带来了大量人口的涌入和居民经济能力的提升，为房地产行业建立了良好的生存环境； 2.城市踏在中心强化，骨架延伸的发展轨道之上，江畔核心区“都市名片”地位将进一步加强，物业价值将进一步拔升;项目的成功开发;;【土地供应】全市土地供应量持续大幅上升，增幅为50%，土地供应倾向于新区，平房区土地成交、供应均为第一;【土地成交】全市土地成交量持续大幅上升，同比上涨84%，城市边缘成交量明显高于城市中心;【容积率】容积率超过2以上的宗地占比82%，未来市场上以高层产品为主;2005-2011年哈市商品房成交均价/成交量走势;2010年、2011年哈尔滨1-12月各区域商品房成交情况;30;【顶端财富客户】支付能力无明显上限的客户，追求高品质的生活，注重环境和资源的占有;【高端客户】支付能力较高的群体，追求身份感、认同感，向往高品质生活;【中端客户】支付能力有限，对总价敏感，注重生活教育等相关配套;典型项目客户特征——中高端客户，??注资源价值和投资价值，置业产品为高层;世联认为： 1.城市房地产投资与土地交易活跃，潜在供应以高密度产品为主，未来机会与挑战并存，但核心区供应较为稀缺，本项目的地段优势凸显； 2. 城市容纳着的足量的购房需求，政策调控下市场交易量依然活跃，客户趋向两极化，高端与投资过渡型需求是市场的主要力量，也是本项目在快速变现的目标下需要抓的重点；;项目的成功开发;【发展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益增加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期;【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，标准层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼项目稀少;【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的办公楼物业发展较早，整体水平要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区;哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来将会有多个项目进入市场。 从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群??新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。 ;【市场表现Ⅰ】哈尔滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的项目表现均较好，但整体价格略高于住