世联地产厦门古龙御园项目价格报告.ppt

古龙御园项目价格报告;报告思路;目标与共识;报告思路;厦门楼市：09年市场回暖趋势明显，第三季度虽然连续3个月成交量下滑，但价格仍持续走高，从而为本项目的高价面市提供市场价格支撑;根据近期成交数据显示，厦门市场连续呈现价升量跌趋势;根据各区成交情况分析，岛外仍为成交主力区域，同安区成交量较高，但成交均价最低;通过同安各楼盘近期成交情况对比，凤凰城、大溪地、金利蓝湾、阳光清境为成交主力楼盘;同安市场存量分析：目前市场基本处于供略小于求的状态;上门客户认知途径以户外广告为主，关注点都集中在户型、面积和价格；进线以户外、报纸和短信为主。下阶段建议仍以户外、工地周围广告和短信为主，节点结合报广;认筹客户大多为同安本地的个体户、教师、公务员，年龄集中在30-50岁，购买用途主要是自住，少量为养老。与之前的预期客户相同，说明原策略方向没有问题;客户访谈表明：大部分客户价格心理预期低;大部分客户价格敏感点是9500元，价格天花板12000元，目前4#认筹客户量较多;通过产品细分制定不同的营销对策;一期开盘预计推售1#A和4#栋共216套;本项目从10-1正式接受认筹至10-11，累计认筹116组，计划于10-24开盘;定价背景小结;报告思路;R1：现实状况;针对现阶段问题的价格策略;报告思路;通过成本定价法，推导出本项目的核心均价;通过成本法确定项目均价为9600元/m2,最终可实现总售价8.88亿，一期可实现2.19亿;报告思路;价格表形成;平面调差;根据市场竞争产品平面差确定本项目最大平面差;本案水平差取值;垂直差;本案垂直差取值;本案垂直差取值;赠送面积调差;本项目夹层溢价系数;策略调差;1#底价价格表;4#底价价格表;通过价格的客户验证，发现绝大部分产品在客户的敏感点以上，客户认知难以支撑目标价格;核心均价合成——项目主要通过“楼盘素质”、“地理位置”及“楼盘附加值”确定产品溢价指数;古龙御园V.S.大溪地：本项目赠送率大大优于对手，但居住舒适度略逊一筹;古龙御园V.S.凤凰城：本项目赠送率较高，但在空间尺度方面不如对手舒适;古龙御园V.S.同城湾：本项目赠送率略高于对手，但豪宅尺度不如对手;综合比较本项目与竞争对手，本项目在户型方面，主要是得房率有一定优势，但舒适度较差;确定价格比准项目;通过项目与市场比准项目的点对点打分，确定相对比准系数;通过市场比较法确定静态均价取值范围;溢价空间的探讨：本项目挑高楼层溢价率在40%左右;;报告思路;本项目适合通过做足自身产品内功，跳出本地市场竞争的手段实现溢价;项目现阶段存在的问题;下阶段重点通过强化产品展示、活动、报价口径等策略进一步拔高客户价值感;权衡各方面因素，建议采取适中方案;本案优惠折扣统计;首次价格公布统一口径，只给出各层区价格;价格策略：高开平走，确立市场制高点;开盘后推售计划表;开盘后关键营销动作;;;;;;;;