世联山东威通大厦综合体项目前期定位.ppt

威通大厦综合体项目前期定位与物业发展建议;项目策划工作的阶段划分;我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;;酒 店 分 布 带; 美食街未来仍是淄博核心商圈的组成;从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域 中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街;政府计划对中心路以东、东四路以西企业 实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持;老城区核心地段，但发展空间有限 核心商圈与东部工业区交汇处 中心路酒店群的南北中间点;; 占地面积：7514㎡ 总建筑面积：48239.87㎡ 地上建筑面积：43001.87㎡ 容积率：5.72 绿地率：37.2% 覆盖率：33.8% ;项目背景与约束条件;项目地块SWOT分析;项目地块SWOT分析;项目总体功能界定;;定位原则;;已售小户型公寓调研;;共青团路;典型楼盘分析：东方国际公寓;作为投资产品，对商业商务环境严重依赖； 淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多见， 大部分位 于核心商圈外围； 市场上小户型公寓多是“大改小”，且无任何特色。 ;美食街商家高级职员、私营企业主 驻淄办事处、服务型公司 片区特殊需求人群 周边区县私营企业主 城区年轻人居住过渡;结论：本项目适合小户型公寓定位;;酒店按档次分为高档酒店（四五星级，一半多三星级）、经济型酒店（一二星级，约一半三星级）、普通旅馆（社会旅馆、个体旅馆）。 所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在200元左右的中小规模酒店。 经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是“一星大堂二星房间四星大床”。 中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。 国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还不足10%，但发展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。 大部分星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。 ;酒店业特征及客源分析;29;淄博市三星级酒店调查;淄博市四星级酒店调查;典型楼盘分析：风景华庭酒店;销售起价为3400元/平米，均价为3800元/平米，历时近1年，全部售罄。 经营模式：前5年实行返租，年回报8%（税前），由专业酒店管理公司代为经营管理，以培育市场，5年之后由业主自行打理。 客户群体：购买群体主要为投资客，约占90%； 现状：目前，风景华庭已委托山东吉华酒店管理有限公司代为管理，现正筹备开业。1-3层五福楼酒店（金五福）招商进驻。 位于张店区华光路，定位为“淄博市首家酒店式服务公寓”，推广用名“风景华庭酒店式服务公寓”，共19层，其中1-3层为产权式酒店，4层为商务会所，5层为自用办公区，6-19层为酒店式公寓。其中酒店式公寓总体量为348套。 户型面积在30-90m2，主力户型为40m2左右，占80%。每户配有独立卫生间和开放式厨房，全部精装修并带全套家私家电销售。;产权式（公寓式）酒店典型运作模式;? 此种模式适合于对项目成本构成不了解，投资渠道少，不理解 资金时间价值的投资者。 为达到酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资成本，使项目 销售风险加大。 必须与专业的酒店管理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能 够保证项目的稳定回报。 经营期间定期重新装修和更换家具，需追加投资，增大经营风险。;将公寓产品包装成高档酒店，按照高档酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次获得大部分成本回收。 成功运营，在扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且可以获得额外的经营利润。 通过获得长期的统一经营管理权，实现高档酒店的功能，对于综合建筑体总体功能的协调和总体价值的提升有促进作用。 可以带动其它物业保值增值，提高公寓品质，促进其销售。;符合公司的经营发展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产开发 过渡。符合商务综合建筑体的基本规律。 对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。 符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。 能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款 速度。 ;结论：本项目适合经济型商务酒店;酒店式公寓调研;照片;全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全 提供家政服务、钟点工服务 HBO电视，宽带上网 停车方便 有会所、酒吧等休闲娱乐场所，服务高档完善 装修最好简单而有品质 居住区域安全有保证 优质物业管理 能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不会孤单;酒店式服务公寓参考;结论：本项目适合酒店式公寓定位;;