世联广州保利石楼项目营销策略报告.ppt

版权声明：本文仅供客户内部使用;第一部分：基础分析项目本体分析;基础分析1-1本体分析;项目四至：项目周边环境一般、无;项目规划：中小规模/中小户型小;产品特点：户型实用率较高，1梯;配套现状：依托石楼，生活、教育;区位：位于番禺石楼镇中心区，距;白云区花都区从化区增城区番禺区;广州新城的发展方向已定——集产;广州新火车站地铁4号线地铁3号;不同于亚运场馆 “仅能带来配套;139万平米的广州亚运村——当;亚运村完整的产品链带来“绿色环;本体小结：环境一般、中小户型中;基础分析1-2市场竞争;整体市场表现——09年市场成交;整体市场表现——价格经08年的;年均消化约近2万套住宅，作为0;依据区域特征及交通辐射，可能的;广州方向——华南板块和洛溪板块;洛溪板块——距离广州城区最近，;星河湾雅居乐祈福新村南国奥园富;以小高层、多层物业为主；风格广;市桥板块——供应集中在市桥中心;市桥板块的楼盘主要是以小高层、;广州新城在售项目，石楼镇附近毛;桥东部分：借势亚运，但仍以番禺;石楼部分：莲花湾畔尾盘、映蝶蓝;竞争小结：回暖信号明显，番禺表;基础分析1-3区域客户;位于两条竞争线的末端，其客户可;广州系客户——广州南部区域客户;广州系客户——广州南部区域客户;广州系客户——广州南部区域客户;广州系客户——大学城老师客户数;广州系客户访谈结论:对项目区域;市桥及其周边镇区客户靠近市桥的;中心化城市结构，市桥集中了番禺;市桥是番禺高端客户置业的中心，;市桥区域客户喜好2风格：欧式风;石楼镇客户消费力不高，有钱人多;项目名称建筑面积产品畅销户型单;市桥及其周边镇区客户访谈：市桥;客户小结广州南部区域客户数量巨;目标困难2目标困难;目标分析价格目标——1、07年;目标实现的核心困难重要现状影响;策略执行3-1策略定位;SWOT优势-----Stre;策略总纲：竞争策略：借势“广州;核心客户区域客户定位： 白领、;对于市桥及本土客户，依据客户分;形象定位之“价值梳理”区域价值;关于保利品牌价值的说明全国发展;保利项目品牌系列：花系列：百合;形象定位之竞争沿线项目的市场形;FAB分析法F（Feature;消费者：他们买什么？F（Fea;强势形象定位：广州新城亚运村第;案名建议：保利?奥亚新公馆案名;项目推广语：城市的下一个目的地;备选案名建议：保利?蔷薇花园案;策略执行3-2策略执行安排;产品攻略新产品计划展示攻略推广;新产品计划——区隔于科技的丰富;弱化次要功能——通过对部分功能;1万科客厅生活的主要发生地，强;2别墅级配置—衣帽间当季衣服可;Function ⊙Chang;本项目借鉴——“零占用”的厨卫;零占用厨卫空间的另一种捷径：与;本项目借鉴——小户型里的豪宅空;步入式衣帽间/酒窖/书房/模式;新产品计划——公共空间+公共生;项目国际化标准建立——公共空间;项目国际化标准建立——24小时;国际会所24小时全球连线的商务;吧空间24小时的朋友聚会场24;项目国际化标准建立——品质物管;来这里实现未来的居住理想：建筑;产品攻略新城市计划展示攻略推广;何以为城，筑墙围之城市广场和建;“五个一”工程全面展示新城面貌;城市表情——建筑外立面品质感增;城市表情——城市广场领养项目外;城市表情——广州新城中心第一的;城市表情——营销中心、样板间，;城市表情——看楼通道公共空间;城市表情——交通先行，强化城市;产品攻略展示攻略推广攻略以小博;我???需要明确营销前的现状：区域;在亚运的大机遇下，我们转向亚运;我们需要一次最快速的品牌导入计;关键词：可以保利集团多项目联合;保利项目亚运环城自行车分站赛启;活动形式：8-9月左右展开活动;从最客户最容易接触到的渠道、最;广州全城亚运标志（雕塑）计划借;地铁广告渠道覆盖（针对地铁轨道;延展思考—我们是否可以包扎一节;亚运手册发布——电影院书城借;通过户外、围墙前期画面、销售中;针对广系和本地客户，进行户外、;营销节点蓄客期(6-8月)工程;通过产品计划、展示计划、品牌计;让更多的人享受真正的地产服务