世联怡高山东中通地产冠县清泉河项目市场部分.ppt

济南世联怡高物业顾问有限公司;冠县房地产市场宏观分析;目前政府主要是信贷政策，辅以土地和税收政策来调控房地产市场;政策路线：截止到11月7日中央已经就房地产市场调控出台了22个相关政策，政策逐步收紧;新政主要打击抑制非理性消费，作为以自需为主要市场的冠县，其受影响程度较小;2010年冠县住宅施工面积增长十分明显，截止到9月，已超过前两年总施工量，未来商品房供给量会大幅度增加;冠县房地产市场以本地开发企业为主，少数开发商开始确立品牌优势，但是开发理念较为落后；在售楼盘品质较低，随着外地开发商的进入，未来楼盘向高品质转变;2009年以来商品房用地成交量大幅攀升，2009年成交70.26万平米，2010年1-11月成交125.46万平米；未来房地产市场竞争激烈;2010年成交商品房用地13宗，其中12宗分布在清泉河以北，清泉河以南土地供应量较少，只有本项目一宗土地;房地产市场小结;宏观 小结;住宅市场分析;目前市场上在售项目有7个，其中名仕花园与中信花园属于尾盘；潜在项目有3个;冠县市场在售的七个项目总体量为64.68万平方米;目前在售商品房同质性强，以110-140平米的三室为主;目前市场是三居室占总产品的75%，两室户型销售率略高于三室户型;住宅价格在2000元/平米-3000元/平米之间，市场均价约为2500元/平米，其中盛世华府的均价最高;目前，冠县商品房市场上，在售剩余量约0.95万平方米，剩余住宅总体量约29.29万平方米;未来1-2年内冠县市场将推出住宅约162万平米;未来两年市场竞争将非常激烈;房地产市场预期;住宅购房客户主要由两部分人群构成：政府相关部门人员以及经商者，这两大人群占约总人群80%;美树湾是距离本案最近的住宅项目，两项目有一定的竞争性;项目简介及户型情况;该项目与本案景观资源具有一定的相似性，均毗邻清泉河，竞争力较强;盛世华府位于冠县市中心，价格同比较高，各种生活配套丰富齐全，销售状况良好;该项目处于城市北部，户型较为单一，销售状况良好;该项目处于城市东部，毗邻主题公园的大型社区; ;住宅市场小结;商业市场分析;城市市区主要有一个商圈，位于市中心，商业发展处于初级阶段;从人均GDP指标来看，冠县商业市场处于价格敏感阶段，大型综合超市处于初步发展期 ;综合类商业有华联超市、如海超市等，距离本案0.5公里，为项目提供了较为丰富的商业资源;红旗路为冠县主干道之一，商业网点汇集于此，业态分布差异性较大，平均租金约为0.40元/平米/天;该路段处主要的业态有五金店、百货、小商品批发等，最高租金属于冠宜春路中段，其平均租金达到1.5元/平米/天;建设路与滨河路距离项目较近，两条路的租金普遍在0.5元/平米/天以下;商业小结;深访问卷分析;选择本项目的原因;项目区域认同分析;项目区域认同分析;购房关注因素分析;小区设备设施;户型与户型面积;户型与户型面积交叉分析;单价与总价;建筑类型与细部偏好;供暖方式;七成被访者有可能在本项目购房。 环境、交通、价格、教育是冠县消费者置业时关注的重点； 通风良好、全明户型以及大客厅小卧室的户型更受关注； 多层、小高层产品受到消费者青睐； 主卧阳台、客厅阳台的功能结构偏好度高； 客厅餐厅较大、其他较小和比例相对匀称，在面积分配风格上偏好度高； 111-130平米的三室选择率最高； 2000—2500元/平米是消费者集中的意向购买价格区间；;交叉分析小结;访谈总结;1、您认为冠县城市发展水平如何？主要的城市发展方向？;1、您认为冠县房地产市场现状如何？;偏好140平米以上的户型。客户讲求生活的舒适度，重视身份。 价格在3000元/平米能够接受。客户关注的是楼盘的整体档次，在价格方面考虑的不会过多。 注重社区细部设计。关注车位、车库，物业服务水平，小区园林规划，楼盘档次;市场处于起步阶段，各楼盘档次较低，规划、设计、物业水平低； 市场销售状况良好，供不应求； 政府南迁和清泉河改造治理将带动区域发展； 高端消费者对高层、小高层产品认可度较高； 未来市场供应量较大，竞争将会加剧； 项目可以发展成为高端楼盘； 私营业主、企业中高层是高端客户的主要人群；;初步规划意向;地块价值判断;从居住价值评价标准进行地块评价，最终得出地块居住价值从大到小依次为EBDAC;居住价值最高区域，位于项目的最北端，景观位置最好；考虑到日照对规划的影响 ；此处适合布置利润最高的明星类产品 产品形式：部分小高层产品/高层产品;规划初判;规划初判;规划初判