世联昆明俊发郑和故里文化旅游项目中期汇报.ppt

;项目的工作阶段划分：本次汇报主要集中力量解决关键问题;整体发展战略;;本项目是俊发进军旅游地产的亮剑之作，也是集团多元化业务模式的试水之作;;同时，2/3的用地为酒店、商业用地，销售型物业和经营型物业的均衡开发成为关键;;城市背景：;三、合理安排开发和推售策略，动态平衡租售方案，最大化挖掘项目的最优价值组合;;调研发现，本项目未来将面临两类有效型市场目标客群;;昆明每年3000多万人次的过境游客，为项目提供了巨大的市场机会空间;随着昆明旅游二次创业所带来的旅游产业结构升级，也必将吸引更多的游客前来;但昆明现有的旅游项目主要以传统观光为主，跟现代游客追求休闲、体验、度假的需求脱节;从现有及规划旅游项目看，休闲、体验、游憩项目的缺乏，也很难满足过境游客的需求;;大海;特征1：更加关注健康、重视家庭活动、追求清静和交往;特征2：繁忙紧张的生活节奏，促生了人们对短距离度假休闲的需求;大晋宁及周边愈2000万的常住人口，为本项目提供了巨大的本地休闲消费的市场;但从昆明及周边来看，主要以市区观光和远郊度假为主，中短距离的都市休闲项目缺失（1）;;在城市近郊1小时车程范围内，休闲产品主要以洗浴和农家乐为主，中高端休闲产品缺失;板块名称;玉溪大河板块以城市生态、文化体验、康体建设为主题，构建的城市公共活动空间，针对市民提供的一个休闲游憩场所;抚仙湖板块主要以度假旅游为主，可承接商务会议、休闲度假功能，由于距离市区较远，目前客户认知范围有限;;总结两个市场的需求特征和产品供给，发展“都市休闲游憩”是本项目主要的市场机遇;;;;太湖;本项目拥有气候、滇池、郑和三大核心资源;城市人口;探险、航海、和平、交往是郑和文化的内涵;项目以大体量的商业、酒店规模之势，形成环滇池区域差异化的竞合优势;;;金海湾，背靠珠三角大经济区，西望香港岛，拥有一流的自然资源;开发前区域情况——位处大巽寮湾度假区内，交通不便，认知陌生;清晰明确的目标制定，是金海湾发展方向的指引;以旅游产业为主核心的三层产业链复合保障了金海湾开发成功;功能分区是根据资源特质与旅游特性，勾勒出强且具有落地性的规划方案;金海湾最终规划体现出合理的产业链复合与生活方式规划的完美结合;开发历程——05年金融街介入，已开发5年，现已销售启动区一期的别墅物业;旅游度假区开发的启动模式，必是包含设施配套投入的双核启动模式;截止到2009年底，旅游区域开发历时5年，已初见效果——旅游人数快增及物业热销;昆明·大都市生态游憩中心 之于昆明——现代昆明的都市休闲名片 之于俊发——进军旅游地产的亮剑之作 之于游客——昆明文化旅游的精彩之作;大都市的生态型游憩中心;打造旅居业三位于一体的项目价值体系;旅游产业与配套产业细分;作为新昆明的游憩娱乐中心，项目定位以昆明中产阶级作为主要客户的复合群体;对于都市休闲人群而言，25-45岁的中高收入家庭和新一代精英是主力消费群，值得重点开发;;大昆明区域目标顾客群的需求组合及其所对应的可能项目;量化的市场调研筛选出了消费者对主要的旅游活动组合的优先排序 ;以体现项目整体定位的核心产品为主构建产品体系;国际案例揭示的度假区整体空间布局的基本原则;亚美利亚海岛农庄： 度假区分为三个部分：海滨饭店和旅游设施区、别墅区、生态公园区 在资源最好的海岸沿线地带，布置了高档酒店、旅馆与大量游憩设施 别墅区设置在二线海景区域，可部分观海，并与大众游憩区严格分开 别墅区的西侧是大片的生态公园区，增加了不靠海一侧的吸引力同时保护了环境;国际案例揭示的度假区整体空间布局的基本原则;基于国际案例揭示的布局原则，结合项目用地规划和资源条件下分为四大功能区;建立“湖、岸、腹地”的分层开发体系组织旅游休闲活动，各层开发准则、开发强度各有不同;研究表明，国际滨水区开发产品空间设置如下;;整体发展战略;结合市场大势发展周期和自身建设周期，项目通过三阶段发展成就战略;;;第一阶段目标（1-3年）：成功启动，高端立势，快速回现;点状“双城时代”下的项目发展环境;利用休闲主题的五星级酒店和顶级别墅树立区域形象，搭建区域价值;利用相互关联的产品组合吸引不同人群;引爆点一：宝船国际度假酒店群树立项目形象;引爆点一：宝船国际度假酒店采用特色的建筑形式，形成标志性地标;引入国际酒店品牌，经营管理酒店和公寓;五星酒店内打造会议、水疗等高端配套设施，提升酒店软实力;*;*;经济分析前提;第一阶段开发总投资14.8亿，物业开发25万方，共计货量产值16.2亿，沉淀资产近3亿;第二阶段目标（3-5年）：奠定标杆，抢先市场，确立地位;随着城市的发展蔓延，环滇沿线的旅游发展初见规模;特色文化商业街区和精品酒店进一步奠定区域形象，提