世联杭州昆仑之都项目前期营销策划报告.ppt

“金松洗衣机厂”——杭州极具魅力的一块土地，将在2008-09年上演怎样的一场营销游戏？;游戏规则1：房地产宏观大势将何去何从？;? 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。;;资料来源：CEIC、光大证券研究所;;;杭州一手商品房周成交面积;; ;滨江集团新股上市首日涨幅不到20%，并连续下跌直至跌破发行价 富力地产等公司推迟回归A股 万科、保利、新湖中宝的企业债发行遇冷 香港市场，恒大IPO推迟、河南建业逆市发行破发 ……;;开发商;面对楼市观望和货币从紧的严峻形势，开发商利用降价、委托策划代理、融资等一系列措施来缓解回款压力和资金链压力，拿地更趋于谨慎，退地、转让土地频现，但有部分大型房企仍在全国拿地，拿地重心转向二三线城市;;● 杭州上半年住宅成交统计分析;现状：随着城市扩张，杭州市场的板块格局特征明显；目前杭州城市豪宅的价格箱体基本在2.5-3.5万之间；;未来：从目前在售及土地出让情况来看，未来两到三年内可预计的供应量为1260万平，集中在西湖区、江干区和滨江区。;竞争：随着07年天价地王的涌现，未来两三年高端豪宅供应出现“群雄战江湖”，品牌开发商聚集。;竞争：本项目作为片区先行者，利用先发优势定义片区将成为项目价值实现的关键。（典型案例：中信红树湾）;;产品基础：纯大户型社区，180-450平米;;目前小户型均为平面拼合，产品过于单一同质化较严重。;独享270m2的三层空中花园;1户1汤 顶层复式尽显尊贵，每户均有私人泳池。 在水温柔的偎抱中将自然海景尽收眼底……;顶层复式：顶复溢价系列—— 空中四合院;顶层复式：顶复溢价系列—— 空中四合院;擒获客户的视觉感知——赢取好感;在楼王等部分高端产品中，结合对客户需求的细分把握，创新产品空间/功能，与客户生活将形成极好的匹配，美誉度的至高点。;定制化的产品满足客户的个性化需求;高标准的礼宾服务为项目增值;;;;;;;;;;;;;优质的步行系统： 庭园、教育、游憩、shopping、便利生活所需 ;谨慎不张扬的龚先生，义乌私企业主 约45岁，头发较稀少，眼神平和，话很少，性格内向。身高170cm。 上身穿米黄色休闲T恤，下身穿休闲短裤，凉鞋。 在上海，珠三角等地购有高档物业。 四口之家，儿子管理家族企业，女儿读小学 ——没有什么时间休息，经常要应酬，来杭州置业目的主要为了来杭度假和以后 退下来养老，对居住环境要求比较高 ——如果以后不工作了，就周游列国，四处走走，这就是我的梦想了 ——“杭州豪宅项目肯定保值，我们义乌老板都喜欢这边” ;私营业主，在温州开工厂。 居住在温州，工作之余在杭州温州两地穿梭，来杭州娱乐消费。看上去约40岁。 肤色黝黑，有点秃顶，有两颗暴牙。身高约168左右，上身穿万宝路深色衬衫， 下身穿米色休闲裤，戴一副黑框眼镜。用旧款NOKIA手机，健谈。 比较关注楼盘本身的品质，采光，园林，物管等方面。 ——物管方面物管费一定要高，举例说600万总价的房子，物管必须超过3元以 上； ——外立面材料肯定不能用涂料，绿化，水景要好。房子里面卧室一定得大，客 厅可以不必过于太大； ——精装修的会更受欢迎点（各装修材料全部用名牌）。 ——我们就是喝茶/打牌，还想有自己的视听室，举行烧烤晚会。 ——或者男人和女人对成功的理解是不一样的，像我这种，很辛苦地奋斗到今天，对成功的理解是能有一套房子，有独立的空间，具备高雅的品质，并且能体现自身成就。 ;张先生，50岁，左手戴一只金表，用诺基亚手机。温文儒雅，非常平和 四口之家 两儿子都已成家，平时老两口在家 具有多次置业经历，之前在一直在城中心居住，孩子长大后想找个环境好的地方 养老，就买了富春山居的别墅，自然环境较以前是改善了很多，但居住久了发现 生活很不便利，亲戚朋友也不在身边。现考虑搬回市中心居住。 ——两儿子经常可以回来住住，周边生活配套一定要完善，社区配套要好，最好有老年健身场所。 ——原来想住别墅，住久了其实发现挺不习惯的 ——市区适合我们老年人生活的好社区不多，绿化不好，连散步的地方都有 ;他们已经进入了“有钱”、“有闲”又“有情”的“安逸”境界。;他们具备丰富的地产消费经验，他们再次购买物业只是渴望一个标签——物业本身作为标签已经司空见惯，我们需要在物业之外设定一个符号——;;;;在名门，城市渴望标签;;;;;;;;;08年9月：启动造势：以“历史”之名吸引全世界的目光 昆仑城市艺术公园设计招标：一次地方政府与建筑师、艺术家和企业共同努力和有效合作的设计与建筑实践;功能性空间：管理用房、问讯处、洗手间、零售店报亭;;;;;;;艺术场体验点1——主入口——仪式感建立;叠拼TH住宅单元;叠拼TH住宅单元;在自然和艺术中前行;NEW YORK-Hudson Ho