世联武汉航天双城宜昌紫晶城住宅项目清盘策略.ppt

;*;*;2012年国家持续推动房地产市场调控，促进房价合理回归，地方部分松动政策一出现即刻被叫停，市场受政策影响显著，后续市场面临一定的政策危机。;*;*;*;*;地方政策：配合国家调控政策加强楼市监管，贷款利率收紧，房产税扩围政策在酝酿中。;近期一线城市成交回落明显;新建商品住宅价格变动情况： 与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有53个，持平的城市有3个，上涨的城市有14个。;*;*;进入8月份，武汉房地产整体市场受政策影响、回暖势头减弱，开发商纷纷抢夺客户资源，价格战已经拉开帷幕，第四季度不容乐观。;2012上半年供应量512万方，同比微降2%；成交398万方，不去年同期 基本持平，供求比1.29，整体市场呈现供大于求局面 近几年，武汉商品住宅市场供求比经历由高走低再逐渐拉高的过程，自2011年开始形成供大于求局 面；2012上半年供应量512万方，同比微跌2%，受存量牵制，供应量未现井喷，供求比小幅回落； 成交量398万方，同比基本持平。;武汉整体市场存量在08年和11年出现大幅增长，在12年达至顶峰，来源于供求关系的不平衡。自08年供大于求到09年供不应求，再经历10年的供求平衡后，11-12年出现供应暴涨而成交萎靡的现象，导致积压存量未得到有效消化，从而突破历叱最高峰值，进入大库存时代，直接导致了价格的下行。;2012年1-8月，武汉商品房市场整体成交均价波动微弱。 2012年1-8月，武汉商品房市场成交量波动攀升，增减节奏与国家金融、行政政策指向相吻合。;刚需产品是2012年武汉房地产市场放量主要产品，中高端项目及大户型产品去化缓慢;*;进入8月份多个片区打响“价格战”:低起价认筹、高开盘折扣;进入8月份，外埠开发商进入武汉市场，采取低价入市、提前认筹策略，抢夺客户资源;5月两房均价9700元降至8900元;武汉房地产下一阶段价格竞争加剧，新盘优惠幅度会持续增大，改善性需求会被持续抑制;*;*;2012年底，汉口中心区大户型产品出现新一轮井喷，竞争压力加剧，部分品牌开发商率先以价换量、效果不甚明显。;2月;项目;航天双城大户型将主要面对融科天城四期的与中城国际大户型的竞争、达500余套，竞品总量800余套;进入8月份，航天双城主要竞争项目成交量均快速下滑，京汉1903率先进行价格调整;*;航天双城2012上半年住宅成交;楼栋 ;*;楼栋 ;楼栋;意味着完成项目清盘任务，必须： 月均销售0.7万方， 月均销售套数42套，走量为先！;根据航天双城近期客户心理变化特点，需要从以下多个方面进行营销调整： 1、继续强化竞品意向客户拦截； 2、人为营造销售节点，增强销售氛围； 3、增加优惠房源数量，加大优惠力度，刺激客户加快购买决策。;*;*;5月底毛坯均价8800元降至8000元;华润中央公园尾盘货量，按产品类型分为三类，进行调价清盘，去化速度显著;*;汉口中心区市场情况：年内大户型产品出现新一轮井喷，市场竞争压力加剧，品牌开发商率先进行价格调整； 航天双城货量盘点及客户情况：航天双城目前剩余主要以中高区大户型为主，客户购买决策慢，对于价格抗性高； 品牌开发商大户型清盘策略借鉴：品牌开发商去化中大户型尾货，多将产品分类进行价格调整，集中去化、效果显著。;紧抓老客户，灵活价格配合;策略分解;*;*;航天双城9月推出8套底价房源，两周仅成交3套低价房源;*;航天双城剩余产品均好性较强，其中2#和7#作为楼王和板式结构，客户认可度更高;缩减总货值； 按照能够快速走量的市场价格，进行整盘价格调整，再分栋集中推售。;总货值不作调整，内部价格进行调整； 提高1#、2#部分高区产品货值，同时拉低其他产品货值，保证货值不变，优先去化其他产品，优质产品缓慢持销。;分楼栋清盘策略：统一制定清盘价格，分步释放;航天双城去化前置，1号楼优先清盘优质2、7号楼优先推售。;策略分解;老带新：航天双城清盘核心资源 航天双城老客户基数大，带客成交成功率高，为清盘重要途径，通过线下动作持续培育“母鸡客户”，促进老带新销售。 拓展形式： 住宅、公寓插单页 老带新活动持续宣传 老客户维系活动继续搅动（拉斯维加斯活动、电影包场···） 提高老带新优惠力度，新老客户物业管理费赠送调整为，新客户赠送2年物业费，老客户赠送3年物业费;目标客户1：国企、事业单位 拓展明细 大型医院：同济、协和、161医院、空军医院等 学校教师：二中、八十一中、七一中学 事业单位：长委、中航二交局、武汉规划设计院、江岸区供电局、项目周边银行等 拓展形式： 单位陌拜，上门宣讲派发项目电影兑换券 联合工会，赞助或举办员工活动 办专场大