世联西双十贰城商业营销策略与执行攻略.ppt

西双十贰城商业营销策略与执行攻略;;目前全国二三线商业销售多按返租模式销售,一二线城市已被政府明确禁止,消费者也已有教训;面向不同的人群设置不同的划铺及销售模式:主要为两种;年平均回报率大于8%、总返租回报率95%以上、前三年回报率一次性折价返还的方案具有较强的竞争力;返租年限统一为11年，分1-4年、5-8年和9-11年三段设定投资回报率，回报率呈增长的趋势，利于吸引投资者。 版纳市场上金沙滩:10年收回投资回报,每年固定回报比例分别为：8%、8%、8%、8%、8%、10%、11%、13%、13%、13% 歌舞倾城 ;在上述两主要销售模式基础上,不同阶段还可推出以下销售策略配合;结合版纳市场销售模式及市场反应,以及综合考虑浩宇公司风险系数及资金压力等因素,我们建议销售模式:;;价格策略;租金价格策略;优铺高价树市场形象及地位;租金价格策略;泼水广场环形地下商业;1;1;租金价格测算说明:;3;3;3;1;茶山商业1#;1;1;1;1;茶山商业小结:整体月租金收益611311元,租金均价48元/平.月, 整栋销售收,销售均价7212元/平(原则我们暂时仅销售1-2楼,整栋均价仅作为大客户初始谈判之用);大卖场;大卖场;2;2;不包含临勐海路商业;;基本背景及原则;营销策略总纲;营销推广总思路;7月; 推广执行流程要点;;推广主题;1;目的:展示项目在云南乃至全国的地位,昆明及云南商户招商推荐 主题:2009中国(云南)商业地产招商年会 地点:昆明 目标商户:全国及国际商户在昆明及云南拓展需求及营业网点商户 方式/时间:参会/09-7-20 组织单位: 指导单位:云南省建设厅/昆明市商务局 主办单位:云南日报报业集团大观周刊 云南省工商联合会/昆明房地产开发协会 承办单位:云南精准媒体整合机构/智联传播 配合工作: 确定宣传文字稿/展台策划完成PPT制作/完成项目宣传片/准备完成招商人员到岗、培训以及相关软文报道准备;与云南新地产/云南地产或春城晚报连载/刊(月连载3-5次,每次2-3版)西双版纳商业发展及项目发展潜力软文与新闻形式 费用:30万;泼水广场五彩缤纷活动不断, 接受商户互动活动 喷泉形体表演、啤酒节狂欢节、新老电影节不断、烧烤节、音乐节、舞蹈节、街舞表演、潮流新品发布展销会、摄影比赛、儿童绘画大赛、品牌产品促销节、婚纱摄影节、泰国商品展销会…… 时间:7-20(考虑隔离广场施工区域) 预计费用:20万(2万/次);主题:餐饮业连锁经营理念面面观;销售/招商展场;多渠道传播/推荐;;推广主题;金融危机下的财富投资论坛;48小时光影派对 ;主题:黄金首铺拍卖活动;领预售证次日 首批铺试销;;公开发售期(11-12月底);主题:圣诞元旦-暨业主嘉年华活动;;销售延续期持续时间：2010年1月—2010年4月;2010年1月—4月的活动计划，总费用近60万元（部分备选）;阶段; 招商原则;招商原则;招商实施要点;招商优惠条件;全渠道策略——多种招商方式相结合，拓宽招商渠道;招商策略;商户定位图 （6大类）;2、招商时间节点安排——招商共分为五大阶段;第一阶段：招商导入期，2008.4---2009.7 ，为期3个月;第二阶段：正式招商期,2009.8---2009.12 ,为期5个月完成1-2家主力或次主力店签约;第三阶段:强势招商期,竣工前1个月开始,2009.12---2010.6,为期6个月;第四阶段：持续招商期，2010.7.1---2010.12.10 ，为期6个月;第五阶段：调整期，2011年及之后;招商流程;为了更好的实施招商工作，必须作好充分有序的前期招商准备 ;时间;本次汇报确立解决问题;;阶段工作计划;附件:项目本体及版纳市场营销环境;明确西双十贰城功能主题定位:四大功能主题体现商业/商务及休闲娱乐的综合功能,代言版纳城市名片;明确项目定位尤其是商户-消费者-投资客形成环状相互影响,项目的推广要抓住其三群体,一举歼破其对项目商业价值信心不足的壁垒,目前市场及目标客户群对项目未来潜力看好.;项目招商动态;在售商业项目基本没有营销推广,只能说是传统的广告营销方式——广告牌、折页、短信等,且广告营销层级较低,缺乏创新;金沙滩是市场上营销(广告)推广手段最多的商业项目,招商先行及包括100%全额返还+5年回购模式及10年回报的方式吸引投资眼球,但目前市场反映不佳,传统的投资信心保障体系基本没能被市场接受与买单;歌舞倾城 1楼临街:均价4万/平 1楼内铺:1.8-2万/平 1楼铺:1.1-1.3万/平;项目简介:规划总建筑面积45000多平方米，项目由州民族歌舞团歌舞表演大厅、歌舞培训中心、商业购物中心、多户型住宅组成 商业面积:1-2楼面积约7000平 竣工时间:预计明年10月 项