世联长沙房地产南山苏迪亚诺项目营销策划报告.ppt

;再启航，收官大成 ;2个关于市场环境的前提;长沙房价进入快速增长阶段，2009年商品住宅成交均价较2006年相比涨幅达30%。 从2001-2009年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%。;STEP1、长沙房地产市场解读;09年底-2010年年初，调控频率加快，房地产市场政策收紧。年中预计有新一轮集中调节，后市风险增大。;09年市场火爆，供应被迅速消化，开发商资金回笼纷纷动工。2010年总体供应量预计达1239万㎡，岳麓区供应最大。;长沙玫瑰园 南山苏迪亚诺 卓越蔚蓝海岸 汀湘十里 岳麓山公馆 阳光100 绿城青竹园 天健芙蓉盛世 珠江花城 藏胧 中信新城 长沙奥园 托斯卡纳 美洲故事 五矿龙湾国际 鹏基诺亚山林;09年量价齐升 2010年政策收紧 竞争加剧;金星北未来发展动力不足：区域规划定位模糊，且在一段时间内都并非长沙城市发展的规划热点;城郊-性价比大盘聚集区域。板块整体价值低，是河西的价格洼地，未来板块价格在周边板块价格的拉升下，将被动式增长;区域以高层为主，09年成交价格有所上升，高层去化以2房、3房为主,同时性价比高的低密度产品成交活跃。;;金星大道沿线（项目北面）大盘极可能年内入市，进一步集中区域大盘竞争格局，高层刚需产品竞争加剧。;区域市场小结及2010年预测;1.;后期待销售物业：2期2批及3期;2期2批及3期社区角色不同：“规划兑现期”与“社区成熟期”;2期2批及3期经营角色不同：“滚动支持”与“利润斩获”;南山目标：2期2批快速回笼资金，3期实现高价;鉴于2、3期角色差异，世联销售目标设定：2期2批年内住宅物业清空，3期强势入市提升价值;世联销售目标详解：销售面积目标2期2批住宅100%，3期1万㎡，建议商铺不集中销售;世联销售目标详解：销售价格目标2期2批联排—基础目标：5300元/㎡，努力目标：5500/㎡;世联销售目标详解：销售价格目标2期2批洋房—基础目标：3800元/㎡，努力目标：4000/㎡;世联销售目标详解：销售价格目标2期2批小高层—基础目标：3200元/㎡，努力目标：3500元/㎡;世联销售目标详解：销售价格目标2期2批商业—基础目标：10000元/㎡，努力12000元/㎡;世联销售目标详解：销售价格目标3期联排—基础目标：6800元/㎡，努力7300元/㎡;世联销售目标详解：销售价格目标3期高层—基础目标：3800元/㎡，努力目标：4000元/㎡;世联销售目标详解：2期2批、3期的价-量-速目标表：以保底6万㎡，努力7万㎡为基础;世联销售目标详解：2期2批、3期推售物业销售节点安排;基于目标下的营销策略思考：达成目标的难点？A、2期2批—难点：多物业密集开发节奏，快速实现销售;基于目标下的营销策略思考：达成目标的难点？B、3期—难点：价格大幅拉升获得客户认可实现热销;二期一批 联排洋房;2.;现有条件：配套投入使用，园林实景呈现，社区成熟度高，但生活氛围不够;二期二批联排产品——C3、C4户型，205-208㎡，三房两厅;洋房产品——104㎡至155㎡，104-155㎡，三房两厅一卫至四房两厅两卫;小高层;区域联排产品研究:区域内联排在售项目较少，主力户型面积集中在210-260㎡之间，明星项目拉升片区联排产品价格，月均销售40套左右。;06年;项目开发商;国际级豪宅生活;首批推售区域;产品设计——联排产品200-240平，亮点少，附加值低。;客户渠道挖掘手法熟练，充分整合本地资源开展外地巡展; ;主要为私营企业主及泛公务员，关注性价比及产品附加值，资源及环境，容易被展示打动。;SWOT模型 联排产品 ;国际珠宝城;退台洋房;开福区 8%;SWOT模型 洋房产品 ;区域内高层产品主要以90-120㎡两房及三房为主，区域内高层均价目前为3300元/㎡。;06年;基本指标;核心价值一完善展示面：水景+精装+会所;产品分析: 无赠送空间,产品附加值较低; 卧室均朝北,不符合长沙人居住习惯。;项目规模;产品设计——项目产品无明显亮点，除一个三房户型赠送入户花园外，其余产品无较多赠送，产品附加值低。;现代建筑风格，完善的项目自身配套，低价吸客;卧龙湾高层除部分产品赠送入户花园或主卧露台外，其余均以卧室飘窗的形式赠送，赠送面积少。 产品设计除满足日常生活需求外，无其它设计亮点。;开福区 10%;SWOT模型 高层产品 ;竞争分类;优势2：周边项目众多，客户聚集效应强，牵引便捷。;优势3：低密度成熟社区，客户基础好，阻碍客户成交原因均为可控性因素。;核心策略：放大核心竞争优势;从“被动”等待客户上门到“主动”式多渠道拦截竞争对手客户，使区域内的来访客户来到项目现场;云栖谷在认筹期核心竞争对手麓山和苑开盘时，通过多种营销手段截流客户，三天总认筹214个，