世联长沙长房南屏锦源项目营销策划.ppt

长房南屏锦源营销策略执行总纲;报告框架;项目背景;区域分析——项目处于城市核心辐射区城市生态宜居新区;项目主要经济技术指标 占地面积： 67752㎡ 建筑面积：14.37万㎡ 容积率： 2.12 住宅中商品房面积：6.38万㎡ 住宅中商品房总套数：554套 商业面积：4233.9㎡ 学校面积：6218㎡ 绿化率： 42.24% 地上停车位：273个 地下停车位： 304 个;本体分析——产品附加值大，舒适度高;地理位置：城市核心辐射区城市生态宜居新区 规模：中等规模 产品：舒适户型居多 配套：满足基本教育、商业需求，紧邻广电中心新址 ;政策研究;新政从多角度深化、加强历次调控内容:从金融手段向税收手段倾斜，体现长期调控决心；紧缩信贷，首付三成，停止发放三套房贷；地方细则不断跟进，从一线城市不断蔓延开来；……;政策背景分析;市场表现——根据世联统计数据，9.29新政后一线城市开始量价齐跌，但价格仍处于高位；二线城市量价均在波动调整。;;区域市场表现——929新政后，长沙市价格趋于下降，呈现量价齐跌的阶段性调整。;;竞争分析;竞争格局——本项目处于天际岭板块，实现量价突破将面对区域内项目干扰，同时须面对区域外中低价楼盘竞争。;市场供应——项目周边年初供应量大，竞争相对激烈；预计明年下半年将有大量入市，加剧区域竞争。;主要竞争对手锁定;翡翠云天以“生态环境+产品性价比”的核心价值体系实现低价走量，本项目采用此模式不利于实现量价双突破。;典型项目：湘府十城 主题推广语：省府东·有山有湖有氧家 核心价值点： 天际岭生态森林公园北，项目内有保留山体及水系，生态环境优越 N+1户型，功能灵活多变;典型项目：天晟·海拔东方 主题推广语：生活上行线 核心价值点： 武广新城，发展前景 教育设施配套完善，幼儿园、小学、中学俱全 万家丽路周边，交通通达性好;竞争产品分析——本项目产品具备一定的竞争优势，但总体上未能与竞争对手拉开明显差距。;竞争分析;竞争分析;竞争分析;客户分析;项目周边客户来源——周边区域为主，地域性特征强，市中心区域、本省外地客户为辅。;地缘性客户主体——由区域内主要企事业单位支撑（韶山路+湘府路+万家丽路）;客户职业——以生意人、公务员、老师与企业员工为主，行政、教育、金融、建筑、制造集中度高;“这边的企事业单位很多，很多都是福利很好的单位，一家人都在那里工作，公积金很高，有时候一家人的公积金取出来购买一套房子。所以很多父母给子女都在这边买了。”——天赐良园项目销售人员 “买在这里的客户，基本上都是比较年轻的为主，刚性需求客户较多，主要看重区域的未来发展潜力，现在这边还不是很方便生活，配套缺层次也不太高，年轻人还是可以接受，中老年人还是较为看重配套和环境的”——彩云之翼项目销售人员;购房考虑因素分析之2房客户——主要考虑户型产品及性价比，在经济能力不能承受的情况下地段、配套等其它因素暂不考虑。;1.客户接受总价主力区间：50-65万元 2.客户简述 》三口之家为主，孩子的成长环境和教育是重要考虑因素之一。 》居住方便，同时希望区域在将来有良好的发展。 》换房谋求居住品质的首次或多次提升，对生活环境及社区邻里素质很看重。 3.职业：客户职务以企事业单位公务员、教师为主，周边居民主要为生意人 4.客户访谈语录： 周边项目成交客户 “结婚几年孩子也长大了，希望能住的宽敞一点，经济上又不会压力太大，这边性价比还可以。” “上班、孩子上学还算方便吧，以后把老人从老家接来，照顾起来也方便。” “换个稍微大一点的房子，老人孩子住着方便，环境也还可以，身体也能好一些。” 海拔东方成交客户 “孩子要上学了，去个好的学校，砂子塘、南雅不是都在附近吗？” “圭塘河风光带就在附近，平时可没事去逛逛。” “这边附近配套还挺多的，还是方便一点吧。”;1.客户接受总价主力区间：70-80万元 2.客户简述： 》对子女的教育及生活品质表现得尤为重视和挑剔； 》看重区域的发展，看重未来升值潜力； 》对家人无论老人、孩子的责任感很强，希望能够给家人最好的生活环境。 3.职业：客户职务以企事业单位公务员、企业高管、私营业主为主，南部地市客户增多 4.客户访谈语录： 周边项目成交客户 “老人年纪大了，和我们一起生活能好好照顾他，这里空气环境对身体好。” “这附近还有几个学校，开车过去没多久，孩子读书还算方便。” “这边环境好，湘府东路拉通了，以后也会逐步发展起来的。” 海拔东方成交客户 “南雅中学，砂子塘小学，都可以想办法让孩子去读。” “没事去圭塘河逛逛，再去体育中心锻炼锻炼。” “城市向东发展的势头，一直都在的，像此前就是体育新城落地，现在就是武广开通，以后肯定还会有更大的发展。”;板块客户群体显性共性认知;核心驱动因子;对本项目营销的启示;项目