中国房地产行业畸形现状的成因及未来发展.ppt

2013年中国房地产行业畸形现状的成因及未来发展;目录;大萧条与中国当前经济的相似之处 1929~1933 ;;1、当时美国社会财富的分布状况如何？;材料1：1929年，占美国人口1%的富人，拥有的财富超过美国全部国民财富的三分之一；而年收入在200美元以下的贫困户占全美家庭总数的60%，他们的总收入在国民总收入中不足22%，还有21%的家庭收入不到100美元。目前中国衡量贫富差距的基尼指数已经达0.46，远远超过警戒线，一般发达国家的基尼指数在0.24到0.36之间。;;大萧条：1929-1933年;通货膨胀下的繁荣;1930年 进一步的通货膨胀：穆斯特——霍利关税 1930年后半年生产、价格、对外贸易以及就业率持续下滑 1931年 悲剧性的一年 1932年 胡佛新政 高工资率、失业救济、通胀、整顿股市、反对移民、政府救济、破产法、提高关税等贸易保护主义等 1933年3月 胡佛任期结束 胡佛政绩的教训：政府的通胀才能造成商业周期，放任市场自由是走出萧条的捷径;胡佛采取的第一批应对措施中，就包括要求雇主不得削减工资，因为他相信保持工资水平能够维持甚至刺激市场需求。可危机是世界性的，市场需求仍然不断下降。在这种情况下，雇主无法削减工资，就只好裁员，失业率而因此大增。到1933年罗斯福上台时，全国失业率达到25%。;在一战结束后，美国出现第二次企业兼并浪潮,大规模的合并风潮提高了美国工业集中度,大大增强了美国工业和金融业的实力,提高了企业的生产能力和资本实力,但同时也造成了贫富两极分化,社会财富迅速集中到少数人手中,使得资本家的实力可以干扰政府部门的决策。;行业内企业过度集中导致行业进入门槛提高，行业内大量中小企业销声匿迹，降低了市场的活力。寡头垄断是造成过剩的直接原因 ;美国人在反思罗斯福新政;大规模的社会经济计划也意味着政府开支的飙升。持续扩张的财政政策使美国背上了大量的债务。 国会也制定了《农业调整法》，并据此成立了农业调整署。为了维持农产品的价格，政府以行政命令加补贴的方式，让农民部分休耕土地。同时还制定了农产品的基本价格与农业工人的最低工资法。而法案的开支，则由增加食品加工业???税收来支付。这样做产生了意想不到的经济与社会后果。美国的农产品出口由于高价格与高关税，受到了严重的损害。;朱镕基总理2003年卸任时的讲话;朱镕基总理2003年卸任时的讲话;我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。 　　还有，现在搞主题公园成风。在国外都没这么搞的，迪斯尼公园，美国有两个、法国有一个、日本有一个。现在主题公园在中国很多地方全冒出来了，外国人自己不出钱，你的地卖给人家很便宜，破坏了国家的土地资源，另外还用你的钱。搞这个东西干什么呀？！现在很多地方的农民连饭都没得吃，还搞什么主题公园，谁去看呀？ ;中国房地产发展历史;3. 第三阶段 2007年-2008年9月 房地产泡沫开始积累，为此，央行提出“二套房”概念， 并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。 房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场， 4.第四阶段 金融危机 “救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场快速发展;中国房地产行业的走势 1、“三个歌名”来代表过去、现在和未来 l???? 过去——“千年等一回” l???? 现在——“让我欢喜让我忧” l???? 明天——“无言的结局” 中国（上海）房地产的变数在政府及其相关政策！中国、上海房地产的火爆有多种因素共同使然，但政府和政策的推动是最主要的因素！！！; 2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年以来上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。;商品房结构不合理:;一、房价——收入比;房价——收入比;;中国房地产的失衡;价值和价格的失衡;我国房地产市场存在的其他问题;;中国目前的资产泡沫风险比日本20年前泡沫破裂之前的风险还大。一旦出现问题，其后果将是十分严重的。 对中国内地9月底广义货币供应量达94.4万亿元表示不安，而内地2012年头三个季度的GDP总量仅为35.3万亿元。