中地行2014年5月长沙万科梅溪郡2014年营销策略报告.ppt

【万科·梅溪郡】 2014年营销策略报告;30年，64城 中国房产第一品牌 ;梅溪湖国际新城—— 长沙与国际化接轨的样板示范区;2013梅溪湖很“火”;2014万科梅溪郡项目推广销售即将启动 2014万科梅溪郡项目如何在林立的竞争中脱颖而出 梅溪湖能给万科带来什么？ 万科又会给梅溪湖带来什么？ ;Q2 、价值：如何塑造项目市场核心产品竞争力？;PART 1;城市宏观背景分析;湘西北工业城市、物流中心;长沙城市经济稳定增长，2014GDP目标万亿;长沙城市宏观背景分析——长沙城市规划;长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能;高铁时代的来临，快速提升城市地位;城市交通的完善，助力长沙城市发展;长沙城市宏观背景分析——项目所在区域发展格局;长沙城市宏观背景分析——高新区麓谷科技新城;长沙城市宏观背景??析——西站交通枢纽;千万级长沙发展大势向西，大河西两型示范先导区建设日新月异， 代言长沙未来中心价值，堪当国际都会形象名品，非梅溪湖莫属。;向西，是长沙发展的新方向;前期经过各开发商的大力炒作以及政府的支持，梅溪湖已进入高速发展期； 梅溪湖每年的两次大活动均为片区带来大量人气与名气。;;长沙房地产市场分析;市场及竞品分析——房地产业地位;长沙房地产市场总体分析——2013长沙房地产市场表现;长沙房地产市场总体分析——2013长沙房地产市场表现;2013年1-11月长沙市新建商品房累计网签1801.84万㎡，同比增长34.11%，其中住宅网签1568.07万㎡，同比增长32.17%，分区域来看，内六区新建商品房累计网签1275.84万㎡，同比增长31.81%，其中住宅网签1096.24万㎡，同比增长30.29%。;长沙房地产市场总体分析——2014长沙房地产市场表现;长沙房地产市场总体分析——2014长沙房地产市场表现;;梅溪湖市场竞争分析;区域整体体量将达到817万方，2014年启动项目的总供应量达到180万方，未来区域市场将呈井喷状态，供应量巨大，竞争将愈演愈烈。 从三国演义——到群雄逐鹿 市场混战开启！; 2013年片区主要在售项目达13个，据网签统计2013年梅溪湖片区新推出93.4万方，合计7389套，全年新预售楼栋完成去化3025套，去化占比40%, 剩余货量较大。;2013年片区主要在售项目达13个，据网签统计2013年梅溪湖片区新推出93.4万方，合计7389套，全年新预售楼栋完成去化3025套，去化占比40%, 剩余货量较大。;2013年梅溪湖片区市场总结;梅溪湖市场竞争分析——2014梅溪湖主要竞品项目销售汇总;梅溪湖国际新城市场情况;梅溪湖竞品——中海梅溪湖壹号：70万方中低容积率纯居住项目，部分产品一线临湖。;梅溪湖竞品——金茂梅溪湖 52万方中低容积率纯居住项目，价格区间9000-1万元/㎡;梅溪湖竞品——佳兆业云顶梅溪湖：一期产品2T3及2T2稀缺低梯户比，户户面景。;梅溪湖竞品——金茂悦 非临湖项目，南向河景，均价8300元/㎡;竞品成交情况分析;金茂悦各户型去化分析;梅溪湖竞品——和泓梅溪四季：地铁口、双学位房，均价7500元/㎡;【分析】： 1、和泓·梅溪四季为梅溪湖北岸片区入市较早项目项目，自首次开盘有多次签约高峰，由于受区域竞争影响，梅溪湖北岸片区竞品项目不断增多，自2013年10月以后，各月签约套数下滑幅度加大。由于和泓·梅溪四季入市较早且靠近梅溪湖，可观湖景，市场对于该项目的认可度高，一期整体均价维持在8000元/㎡，二期迫于竞争，并进行性价比的打造，整体均价一直在7400-7800元/㎡左右，总体说来，和泓·梅溪四季的价格一直维持相对高位。 2、客群主要以岳麓区客户为主，市内其他各区为辅。另外常德市等外地客户占据一定比例。客户置业特征：以改善型客户为主，其中二次改善型客户占有一定比例。;和泓·梅溪四季各户型去化分析;梅溪湖市场竞争分析——4、5月梅溪湖市场动态;从竞争格局和对手来看 从“三国演义”穿越到了“群雄逐鹿” 品牌上，区域内不乏地产巨头； 产品上，区域无精装品质项目； 供应与格局上，项目是稀缺的。;置业客户来源：以岳麓区以及地级市客户为主，其中外省也占到了一定的比例。;;;长沙县;;;客户三：冯先生 职业：教师 年龄：31 家庭月收入：1.5万元左右 目前居住情况：高层 置业关注点：交通配套、户型设计、周边环境。最重要的是看重梅溪湖发展潜力。;客群分析——区域客户小结;本案的客户应该以改善型与中高端刚需阶层为主：企事业基层管理者、IT白领、教职员工、公务员是核心客户，文化水平较高，为事业拼搏阶层。;区域内客户以改善型与中、高端刚需阶层为主：高校教师、私营企业主、 高级白领、