中建.芙蓉和苑营销分析报告.ppt

中建·芙蓉和苑营销专题分析;项目本体;; 中建·芙蓉和苑;推售综述A：高价值区域已推售，后期产品质感需塑造。;推售综述B：项目推售产品已中大户型为主，赠送率高。;;→169.03平米三房两厅两卫 超大赠送面积，达37.59平米； 超宽景观阳台，阔绰双厅，双主卧套房； 专属电梯入户，彰显别墅之上的私密尊贵。;;外围展示：规整、统一、从基色、高度、文案表现上极力塑造高端感。;营销中心：恢弘大气、品质象征。;沙盘模型：区域、项目、单体、展示档次较高，辅以完善的配套讲解。;园林展示：喷泉、水景动静结合，落错花坛，生机盎然。;样板户型：古典优雅与新古典风格融合，风格多样，迎合不同客户品味。; 和苑现场展示面硬件完善度，示范性强，从各个围度着重打造楼盘的高端感。 万科城现场展示各方面的展示，需要达到与花园墅院的档次匹配，以实现项目整???高端性。;; 中建·芙蓉和苑; 如何在实现价格目标的情况下实现快速房源去化，是该项目最需要解决的问题。 鉴于和苑此状况，2011年万科城花园墅院开盘方式及价格策略显得尤为重要，达到兼顾企业利润的情况实现开盘热销。;; 芙蓉和苑客户居住区域;客户认知主要渠道是朋友介绍，占44%，其次是网络26%。;购买力市场对位选择;;购买力市场对位模型;客户群体对位;整个湖南的圈层客户 做为整个湖南最具标杆价值的洋房产品，实际上恰恰满足了大部分省内中高端客户长沙置业的目标，在高价值基础下总价水平相对有限 。 而这一客户圈层恰恰是通过普通传播方式难以到达的，从项目实际成销情况看，外地客户占比不超过15%在未来的营销操作中，必须通过进一步的圈层营销强化对该类目标客户群体的吸引力。;客户第三梯队 游离客户 关键词：软化;奢侈品、社会中坚力量，成功尚未登顶。 小老板、知富阶层与掌握权利的公务员， 人生旅途中对自我的犒赏，第一间低密度住宅。;中建·芙蓉和苑购房客户小结：; 一定程度上而言，和苑的客户是可以为万科城所用的，需要将客户从雨花区、天心区“拉”过来，线上线下的推广需要以此为出发点展开发力。（现阶段最为有效的是短信和网络在对象与内容方面的调整）;;营销整体思路;策略分解之一：;线上推广：树立顶级洋房价值标杆。;策略分解三：; 和苑的定位很清楚“最具城市价值的顶级洋房”。 万科城花园墅院的推广需要建立一个清晰的市场形象，这是当务之急。（现阶段无论从销售现场还是线下推广下来说，都说不清到底是洋房，是联排，是墅院？在长沙市场占位如何需要更表达得更透彻。）; 客户圈层活动：通过平台性资源组织客户圈层活动，获取客户资源； 现有客户营销：针对项目已成交客户，通过积分计划实现客户带动，客户圈层组织。 渠道客户拉动：合作方高端资源挖掘。;活动一：城市精英联席高尔夫联赛; 通过前期系列活动的组织，全面完善项目客户来源渠道，实现客户圈层营销，一定程度上提升项目销售速率。 万科城客户属性与客户来源与和苑相似，所用的客户策略和执行重点也基本类似，其中，比较重要的是万科城客户老带新政策需要寻求一种更能刺激客户积极性的方式深入开展。;;项目推售节点;项目推售节点;项目推售节点;Thank You !