中集成都项目商业用地定位及营销策划总纲.pptx

;内容;Part One 市场形势判断、竞争分析;政策面观察;政策面观察;以下是我们整理的关于成都商业地产预售、贷款利率等方面的现行规定：;市场面观察;市场面观察;市场面观察;2S店直接竞品细化分析- 晨明东部汽车总部港、北辰汽车汽配商城 ;竞品分析;北辰汽车汽配商城;商铺直接竞品细化分析- 传化国际新城;竞品分析;市场分析总结;Part Two 产品及客户综合分析;背景分析;基本指标;产品分析——交通组织;1连2主力面积;汽车相关经销商、商业投资客、商业经营者;产品总结;Part Three 项目总体定位、功能定位;中集车辆园 功能复合型商业休闲广场 以大区域专业市场为驱动的餐饮、娱乐、办公休闲街区;以餐饮、休闲、娱乐类商业配套、城市机能型生活配套 及SOHO型商住产品三种功能复合，形成的物流新区商业节点;1、商业市场的功能描述：;2、专业市场的功能描述：;3、商务办公\SOHO的功能描述：;Part Four 营销推广总策略确立;SWOT分析 与策略导出;;营销推广总纲;营销推广总纲;营销推广策略与方式;客户开拓策略;二、龙头客户政策;三、招商政策;2、租金价格设定 租金：开业后前2年，1楼平均20元/㎡/月，二、三楼免租金 （针对免租结束后）；开业后第3年，1楼平均30元/㎡/月， 二、三楼10元/㎡/月（相当于销售价格的 8%） ;3、租赁保证金标准 40平米以下：5000元/铺； 40-100平米：10000元/铺 100-200平米：15000元/铺 200平米以上：20000元/铺;推售总策略;;Part Five 产品价值梳理与形象定位;价值有很多种， 客户关注的价值，对我们，才有用。;;营销条件分析——项目的核心价值梳理;推广重点排序;形象定位;分物业推介主推广语;分物业推介主推广语;案名备选;推售节奏 产品分割方式 销售进度;销售模式;销售模式;售后返租推售方式;项目销售目标;整体推售节奏;整体推售节奏;;整体推售节奏;;销售招商策略——各批推售面积整理;价格测算;考量因素 ;销售策略——商铺租金推算（B楼，即2#）;其余楼层售价按照与1F的售价比例计算： 2F = 1F × 60% ；3F = 2F × 60%； 4F = 3F × 80% 。;销售策略——C楼售价（即3#）;销售策略——售后包租下的售价加成;销售策略??—第三批次价格增幅;;产品捆绑销售策略;;销售优惠策略; 购置2S店面积 200㎡ ≤ X ﹤ 300 ㎡ ，享受总价９８折优惠；购置面积≥ 300㎡，享受总价９７折优惠； 购置2S店后，购买办公楼SOHO公寓可享受95折优惠 一次性付款，96折； 其他：中集讨论，能否设定一定时间内展场免租优惠;销售策略——商铺促销策略;一级优惠：置业顾问 二级优惠：销售经理 三级优惠：开发商;分期付款，采用“4+3+3”方式分三期付清。 合同签订时付4成，两个月后再付3成，交房前1个月付清最后3成;租金优惠策略;租金递增计划;招商优惠策略;招商优惠策略;Part Seven 策略执行;;展示包装策略;;展示 与包装策略/工地包装;展示 与包装策略/售楼处内外包装;展示 与包装策略/立面包装;展示 与包装策略/外展场设立;媒体通路及组合;媒体通路及组合/策略;媒体通路及组合/媒体组合;主要推广媒介使用阶段：;报纸选择——华西都市报、成都商报 杂志/期刊选择——汽车杂志、西部物流、 电台选择——成都交通台 专业网站选择——卡车之家、四川卡车网 车体选择——337路、331路、3路;;营销推广策略/户外广告;营销推广策略/网络广告;SP活动与事件炒作;;活动炒作/总体原则;;活动一、开工奠基仪式;活动二、物流新区商业地产高峰论坛暨项目推介会;活动三、人车大战——另类拔河 ，人力拉卡车，事件营销引发关注;活动四、成都首届中集杯 “寻找成都最好的商用车4S店”评选活动;活动五、项目市区巡展——拓展客户渠道;活动六、全国第一届中集杯卡车节;卡车模型、卡车相关纪念品展示、售卖;卡车车模走秀;儿童娱乐设施;备选活动、卡车挑战赛;销售事件制造：对品牌商家入驻、大配套引进、大客户签约等事件做大肆宣传，信息不间断通过精准渠道推送至潜在客户，制造其成交的紧迫感;蓄客策略;蓄客比例3：1;;蓄客策略/蓄客通路开拓;;蓄客策略/其他;总体营销执行;;总体营销执行/步骤;第一阶段、酝酿引导期（2011.12——2012.03） 营销主题：“千亩物流中心，商业原始股震撼首发！”;一场开工典礼，区主管领导莅临，媒体炒作，客户看到项目推进情况 一场客户答谢会暨新春茶话会，组织入驻及未入驻的商户参会，对商业中心项目