众智同赢山东德州武城盛景园项目营销策划报告.ppt

;*;初期目标;*;项目理解;*;*;*;项目定位分析;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;*;项目推广策略; 1.实现本项目可售单位 95% 销售率; 2.销售周期力争在开盘后二年半内; 3.销售均价高出市场同类产品 150-200元/平方米。;*;我们必须考虑的几点因素： 项目操作过程中充分考虑工程结点及推盘时间，避免断档或内部竞争； 考虑由于季候性因素带来的销售淡、旺季，合理安排推售节奏； 考虑客观条件影响正常销售，给推广带来难度； 严格把控工程进度、现场环境成熟度与营销工作的结合； 控制销售节奏，考虑周边潜在项目对价格的拉动及区域发展利好消息对 项目价值的提升，预留利润空间。 ;*;*;营销方式支配总原则;营销策略补充; 营销中心投入使用：在2011年1月8日之前，营销中心装修工程完工，投入使用，接受咨询。 销售道具完善：1个月的准备时间???截止到2011年2月18日 接受电话咨询、VIP卡认购：2011年2月19日广告开始投放蓄客开始。 首批单位正式开盘：2011年5月1日;大;*;后期胜势阶段：小火焖牛肉;;;;*;;*;*;*;*;大;①;平面报纸、网络媒体推进各个营销节点;③;④;⑤;开盘后周末暖场活动，保持项目的持续热度，保证平稳销售。;按销售收入的1.5%计提推广费用；;推广设计;营销实务;5.1 销售资料准备;5.2 众智客户管理系统;在高定价、高折扣和低定价、低折扣两种付款方式中选择后一种，一是显得价格实在，没有虚头，更由于中档房产的价格特性所决定的，中档房产若折前价高，会吓跑讲究实惠的购房者，不利于聚集人气。 根据武城市场调查得知，一次性付款也有一部分，但总量不多，银行按揭是多数市民的选择，但由于银行对个人住房贷款的限制，因此我们的策略是标准折扣率控制在2%以内，即平均98折，据此，设计标准折扣率为： 一次性付款：97折 银行按揭：99折;优惠策略;集团购买优惠化： 采取走出门的方式，开发二级市场，收购集团购买信息，针对周边县级地区、针对当地单位集团购房，制定特别优惠政策。 5户人家一起购买可享受额外一个点的折扣； 10户人家一起购买可享受额外2个点的折扣； 15户人家一起购买可享受额外3个点折扣； ;价格促销营销策略 　　 销售中要敢于让利，营销重点在于促销技巧组合，以强力的销售保证销售速度。 不直接降价，以其它方式让利，避免项目形象受损； 促销技巧出新，根据项目实际情况、当地风土人情，度身打造； 促销要着眼于较难销售的房型，对较好销售的房型要销控，避免开发商损失，同时为下一期推广造势；;会员积分制营销策略 　 针对县城地区人口不多、彼此熟悉、爱扎堆购买的一些风俗人情和消费习惯，可采取会员积分制的营销手段。 客户在本案下定即可成为会员，获得一定的购房优惠； 老客户每带一组新客户现场看房，可获得一定积分，带的新客户越多积分越多，享有的购房优惠也越丰厚； 新客户带新客户看房也一样获得积分，享有同样的购房优惠； 老客户带的新客户下定，积分可翻倍；;提价策略 前期低价入市，为聚集人气，故优惠是必须提供的，当优惠的房源以销售难度最大的为主，这类房产前期不主动优惠，尾期也将被迫降价。虽然优惠有数量控制，但总的来讲，会降低标准折扣率（总体98折），影响总均目标的实现，这就需要通过采用优房优价的提价策略来平衡。 对应于我们设计好的优惠幅度，可以推算出，优质房均价普通上浮3%，即可抵消优惠房的让利部分，具体数值将在销售价格表中反映。我们计划在销售实战中，通过灵活调控，尽量减少优惠数，争取加大提价幅度，使优质房至少平均上浮3%，确保均价水平。 待售房产精心分类、分别定价、分期推出、分期销售量给予不同优惠（先买者平，后买者贵）、辅以强有力的促销宣传，告知本项目销售会形成上升趋势,必将吸引买家和投资者的兴趣，奠定本项目的热销局面。;需甲方配合重点事宜;5.4 团队组建;5.5 销售中心布置;一：年度策划代理： 以年费方式收取：80万元/年，按季度支付；;二：全案代理： 按销售均价递进法： 住宅代理费：代理费起点为2.5% ； 商业代理费：代理费起点为3.0% ； 溢价部分： 按5(开发商)5(代理商)分; …… 代理费按月度结算； ;结束语：;汇报结束 谢谢聆听！