伟业北京亦庄综合体项目第一阶段营销汇报.ppt

亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报;项目分析思路;项目特性判断1：区位条件;项目特性判断1：区位条件;项目特性判断2：开发目标;项目特性判断2：开发目标;项目特性判断3：综合体效应;综合体定义;综合体效应;综合体效应;酒店;综合体发展趋势;新城.新中心.新地标 高档次的责任地产;项目分析思路;B.A.Consulting;用地分析——宏观区位;用地分析——宏观区位;????首都功能核心区： ????东城、西城、崇文、宣武 ????首都功能的最主要载体，体现政治、经济、文化中心功能。 ????城市功能拓展区： ????朝阳、海淀、丰台、石景山 ????承担面向全国和世界的外向型经济服务功能。 ????城市发展新区： ????通州、大兴、顺义、昌平 ????北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。 ????生态涵养发展区： ????门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆 ????首都坚实的生态屏障和北京市民休闲的理想空间;市政府规划的11个新城距天安门的直线距离 亦庄 16.5公里 通州 20公里 顺义 30公里 大兴 18公里 房山 30公里 昌平 25公里 怀柔 30公里 密云 30公里 门头沟 25公里 平谷 80公里 延庆 75公里;高端产业服务中心;用地分析——中观区位;土地利用計画図;开发区的荣华路;用地分析——微观区位;用地分析——微观区位;用地分析——交通条件;用地分析——交通条件;用地分析——交通条件;用地分析——用地条件;13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万㎡ 建面6.16万㎡ 建筑密度≦40% 绿地率≧25% 限高80m。;用地分析——用地条件;用地分析;潜力区域 优势政策资源 居住、商务双向拉升 新城标杆影响;整体市场机会 城市标杆的形成 区域内部供需关系 区域内部机会、风险 区域内的地标要求;B.A.Consulting;亦庄;区域发展历程回顾 ;亦庄经济实力增长迅速;（1）电子信息通信业聚集了诺基亚、京东方、中芯国际、康宁等多家知名公司在内的100多家企业，获得了国家级电子信息产业园称号;道路交通 城际道路：处于京津交汇的节点 亦庄道路：客货分流、拓宽改造 公共交通：公交线路13条 轨道交通：轻轨12号线连接亦庄新城与市中心区 园区环境、绿化 2500亩国际企业文化园 医疗设施 亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等 教育设施 21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等 体育设施 开发区体育中心;亦庄人口;亦庄产业人员人均消费力与北京平均水平基本相当;开发区;亦庄政策;新城线——小结;B.A.Consulting;整体市场 区域分物业市场 重点个案;;项目;市场线——整体酒店市场;市场线——整体酒店式公寓市场;市场线——整体酒店式公寓市场;丽苑公寓 客房：199;CBD;整体市场线——小结;整体市场 区域分物业市场 重点个案;酒店市场;酒店市场——现状;项目名称;经营;配套;筹建;现状;酒店市场;分物业需求分析——酒店;分物业需求分析——酒店;分物业市场机会分析——酒店;写字楼市场;;概况;租售;入住企业;产品;规模92万平米以独栋为主兼有少量写字楼，其中小户型公寓式办公35万 主要分布荣昌西街，售价7000-8300元/平米 小户型办公、商住产品销售速度快，多以投资为目的，且可实现较高价格;写字楼市场——未使用;已使用;写字楼市场;客户来源;分物业市场机会分析——写字楼;商业市场;区域商业市场供应;商业市场——商业级别;区域商业市场供应;整体分布;区域商业市场供应;分布—独体;经营—独体;概况—独体;分布—底商;经营—底商;概况—底商;区域商业市场供应;整体业态分布;分业态—餐饮;分业态—餐饮;分业态—典型餐饮;分业态—超市;分业态—超市;分业态—超市;星岛商业中心;分业态—特色餐饮;分业态—特色;分业态—健身;分业态—健身;分业态—健身;星岛-国美;分业态—专业卖场;分业态—专业卖场;星岛;商业市场——现状;名称;名称;分业态—服饰;分业态—服饰;档次低，多住宅底商形式，面积小，多住宅业主投资，有少量稳定女性、儿童的客源，经营尚可;潜在;现状;商业市场;目前，亦庄核心区人口约2.86万人，总区域人口约5.52万人;截止2008年底，核心区新增人口0.44万人，辐射区域新增人口约0.89万人，共计增加约1.33万人 ;2009年以后，预计核心区新增人口0.75万人，辐射区域新增人口约1.68万人；共计增加约2.43