伟业北京顺义区香蜜湾项目整体营销策略方案2008年.ppt

《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ宏观大势研判;　　出于时间的考虑，本次汇报，伟业只阐述其中的重要观点和主要结论，大量而详实的政策与市场分析、定位与营销方案，伟业已经在向开发商提交的《香蜜湾项目整体营销策略报告》中有详尽的分析和阐述。;Question 1：宏观大势方面; 2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也包括金融手段。;07年宏观政策回顾;2007年六次加息; 宏观调控政策前所未有的集中、直接和强硬，对市场的影响前所未有的明显、直接和迅速； 需求抑制的政策的见效很快，市场上买卖双方的观望情绪明显浓厚； 政府能够接受经济的偏快发展以及价格结构性上涨，但不能容忍过热与通货膨胀，2008年宏观调控，注定在“货币”上大动干戈。 ;07-08年初伟业项目回顾;沿海·美利山　　　　　　　;类别;领秀新硅谷（公寓）;在这样的宏观环境下，整体市场对于价格比较敏感;1、观望期的延伸 由于政策影响，市场表现出前所未有的浓重的观望情绪，影响买卖双方。同时因为 政策的延续性，以及奥运会的影响，预计这种观望情绪将延续至奥运会后； 2、纯投资的减少 通过政策及市场的变化，投资需求得到有效抑制，08、09年，以收租型投资和短期 转卖型投资为代表的房地产投资行为将在短时间内减少； 3、理性期的回归 观望期过后，自用需求得到放大，因此房地产价格将进入理性回归阶段，两年内将 不再会出现价格疯长的情况； 4、跟风者的落马 跟随市场大势而大幅跟风涨价的项目，由于其项目本身并不能支撑高位的价格，将 出现价格拐点甚至崩盘现象，而核心区域的高品质产品的价格抗打击能力较强；;5、奥运峰的提前 由于政策的刹车作用，奥运经济带动的价格峰值已经提前到来； 6、哑铃型的供应 08年市场放量将呈现高-低-高的态势，部分项目将在奥运前追求快速的产品去化速 度，追求资金回笼，其余新增项目为避免奥运期的影响，会选择奥运后上市； 7、多元化的需求 房地产市场整体刚性需求旺盛、转移性需求增加、外来需求强烈，生存类需求和享 受类需求分离度增高。 8、90/70政策的逐步性和区域性显现;08年住宅市场预判;Question ２：区域市场环境;在北京 “两轴－两带－多中心”新型城市空间结构规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城，项目地块位于北京东部发展带的核心区域。; 按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。 ; ;后沙峪区域解读;价格：较高;区域市场分析;8;序号;序号;区域市场分析;本案在营销前期后沙峪板块内暂无竞争压力 营销后期，扩域内存在同类产品入市的不确定性 若存在同类产品的竞争，其开盘销售具有滞后性，也暂无竞争压力 本案在奥运会前开盘销售，则处于一个暂时的真空竞争状态;　　如果本项目选择在奥运会前开盘销售，则奥运会对本项目来说是一个分界岭，将08年营销过程非人为因素的分成了两个阶段，容易出现营销的断档，所以奥运会之前要实现项目的合理快速去化，又由于奥运会对项目的推广产生限制，为了达到项目的营销目标，需要充分利用渠道优势和资源优势，实现项目的合理去化。;Question 3：项目分析;项目SWOT分析;一个在未来区域价值不断增长下的里程碑产品;Question 4：目标客户;挤压型客户;项目客户定位;地缘性客户;本地升级客户;投资客;动态客户来源;Question 5：营销推广;营销目标;更高、更强、更快;高姿态，站在区域发展的角度 中央别墅区 新国展发展区 机场和天竺产业区 高起点，树立价格标杆 以平层公寓价格促进LOFT公寓销售;强力推广 在关键节点，形成短时间内广告集中轰炸，强化客户对项目的认识； 强化资源营销 强化LOFT公寓的产品优势 确立高端产品力，抓住北京购房人群对于求新求变得需求偏好；;快速反应 对08市场作出快速反应，通过推广、定价、伟业营销优势快速推出，快速积累客源 快速销售，树立市场信心；;推售原则;营销重点;伟业资源优势营销;　　目前市场