伟业天津中心商业项目营销策略方案.ppt

换个角度“思·变”天津中心;08年天津中心的计划销售任务为23000平方米 实际完成销售：1400平方米 之间的差距，做为我们每一个天津中心人，需要我们进行思考; 一年零2个月的时间，我们可能常规地去通过总结过去再去判断将来，而我们合为的天津中心，我们不仅仅要去判断将来，而更重要的是我们寻求一种“蜕变”;“思”客户;【Where】 我们的客户的认知点在哪？;Why?;Why?;推广类 4月建议项目楼体广告、南京路梅江路牌2、项目现场建议、国际大厦巡展建议3、阶段营销计划 5月楼市建议、小众营销建议 6月下半年营销计划 8月花旗银行渠道活动 销售类 7月“38”政策建议、花旗银行渠道活动建议、唐山外埠渠道计划;思;【What】 我们的客户都要什么？;08年成交客户;08年成交客户分类研究;08年成交客户分类研究;08年成交客户分类研究;Why?;资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； 在不同城市拥有各类物业持有;思;【Why】 我们来访客户流失的原因是什么？;Why?;08年11月-12月;1991年;精装公寓;项目名称　;市场比较;比较结果： 两项目位置均好，但金融中心拥有海河景观资源； 现房感受的兑现力与预期存在一定的差距； 价格相差悬殊，虽有炒作点但近期升值不大（本项目5月份的好朝向一居单价在23000~25000元左右，相比金融街项目高出7000元左右）； 两项目可售的房型的朝向、房型均可，但本项目通透感较弱;流失原因;思;“变” ·天津中心 下篇;“变”执行;执行两大策略导向;Step1： 细节提升;本项目可执行的六大步骤建议：;2.综合展示样板间效果 ;3.提升围挡包装的品质性;Step 2：品牌展示;天津中心接待处整改建议;环球金融中心的售楼处;2.公寓接待台：设置于现大堂，为客户第二接待处，在针对不同的类型客户，可以进行大堂处引导，让客户感受品质服务与现房实体效果;建议外展场－友谊商场 选址原则： 高端客户聚集的主要分战场 外展场的客源与档次要跟本项目及产品档次相一致； 考虑过往项目展示的效果与结果；;Step 3：服务体验;2.服务要求;3.服务流程;Step 4：客户对话;Step 5：综合体效应;营销活动建议一： 新加坡莱佛士酒店7日私享游;商业+区域;???件活动建议举例： 9月中旬大型品牌联动活动营销活动建议;Step1： 细节提升;7-8月;09年7-8月;;10年1-3月;;10年1-3月;;谢谢