伟业大连沿海国际中心项目营销策划案.ppt

大连沿海国际中心项目营销策划案 北京伟业控股公司市场发展中心;序 言;项目解读：城市滨海中心/全装修/健康/智能化高品质豪宅;极速式暴利营销+逼迫式开盘;第一部分、市 场 篇 第二部分、策划推广篇 第三部分、销售策略篇 第四部分、营销管理篇 第五部分、商 务标 篇;第一部分、市场篇;一、城市发展与城市经济;大连概况;国家政策————支持大连的快速发展 ;沈阳;131产业格局;三大园区;9月底，作为国际非官方最高级经济会议的世界经济论坛组织在北京宣布，2007年9月6日至8日举办的“世界经济论坛成长峰会—全球成长型企业年会”，即被称为“中国夏季达沃斯”的承办城市是中国大连。这是我市有史以来申办成功的最重要的国际会议。;大连会展经济——大连是中国会展经济发展活跃的城市之一 ;大连高新技术产业与现代服务业主逐步发展，为大连经济发展注入了新的动力，加之旅游、环境、港口、会展等优势，加快了大连成为东北三省的国际化大都市的脚步，也进而促进了大连向东北亚重要的金融贸易中心的发展。;二、大连房地产市场分析;土地供应量分析;房地产投资情况分析;大连市整体住宅价格分析;大连市整体住宅土地供应与消化情况;大连市整体住宅市场客户构成;1、大连房地产市场整体呈现高速发展的趋势。 2、05年后，整体市场价格增幅提速，07年后价格呈现平稳上升趋势。 3、土地供应量逐年减少，市内四区成为稀缺资源。 4、大连整体市场构成主要有三部分组成：以本市人口居多，其次是东北三省， 存在少量东北亚外籍人士。;大连房地产市场分析;三、高端市场分析; 高端市场产品情况【单价8000元/平米以上】 ;高端公寓市场综合分析;四、星海湾高端市场分析;星海湾广场，中心面积4.5万，总占地172万平方米，亚洲最大的广场。;大连 明珠;东方星海; 大连明珠 项目地址：?星海广场西侧 总占地：6.885公顷 总建筑面积：21万 绿化率：50 总套数：800户 建筑形式：9栋高塔 面积区间：160-570 精装修标准：3500元/平米 物业费：3.5元/月/㎡ 开发商：大连万达房地产有限公司 销售均价：18000元/㎡ 最高价：25000元/㎡ 销售率：90% 销售面积：18.9万;大连高端住宅市场分析;1、建筑特点：多为板式高层建筑，建筑风格以欧式(星海国宝\大连明珠)和现代风格(壹品星海\星海阳光)为主； 2、市场供给：本区域现约有527651㎡，3211套的住宅产品(本项目除外)属于待售和规划状态，其中07年1-9月进入市场的产品约2/3左右，即354751㎡，2145套住宅； 3、价格走势：03-05年以年20%的幅度上涨，06年上涨幅度将约为10%，07年后上涨幅度约为年10%以上； 4、去化率分析：凡景观、朝向较好的项目均有良好的销售业绩，相反则较差； 5、销售周期：已售完项目均价高于10000元/ ㎡如星海国宝销售周期为4.5年；百年汇二期均价14000元/㎡，06年10月20日开盘，16个月总销售率为99%；大连明珠均价18000元/㎡，21个月销售率为90%，呈现销售均价与销售周期成正比。 6、客户特点：本区域为购买主体，占60%-70%，其中70%以自主兼投资为主，有少数为纯投资客户；有部分来自其他区域的自住型客户，主要集中在高性价比的小户型项目。;五、北京与大连市场对比;北京07年商品房供应量为1928.4万平方米，成交量为1927万平方米。;一、SWOT分析 二、项目主力客群分析及定位 三、项目推广策略;一、SWOT分析;SWOT分析;小结：机会大于威胁，优势突出 劣势规避——树立高端形象，通过与酒店配套 的共享互动，提高产品的附加值。;项目核心价值梳理;星海湾·新价值·地标;二、客群分析及定位;中心板块 外地客户在50%以上（主要为东北客户） 在售项目中小户型产品占较大比例，投资客户比例较高 本地自住客户主要为私营业主及周边公司白领;我们的客群在哪里？;客群分析及定位;大连;二、推广策略; ——挖掘星海湾·新价值·地标的重大利益点;利益点1;利益点2 ;;利益点4 ;多元均衡化降低单一品种风险！;本项目实践星海湾·新价值·地标的价值论证为我们指明了方向;一切从星海湾·新价值·地标开始……;1、项目传播定位策略;前言：推广课题综述; ◎ 本案的独特贡献在于带动了区域板块的价值重塑， 这将是本项目价值提炼的核心思路。 ◎ 因此，我们摒弃单纯的卖产品的营销思路，通过对项 目开发运做与新金融商务中心和谐发展的思路对 接，塑造该项目对区域整体价值的支撑，使其核心 价值得到强化凸现，并采取与之相呼应的营销推广策 略，构建本案的营销推广平台，从而确立项目的市场 话