伟业天津国民地产社会山项目营销计划汇报.ppt

;一种表象;一种表象;全球经济衰退下的中国经济;未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期;一种表象;一种表象;一种表象;政策 区域;政策 区域;政策救市后市预判： 宏调、房调政策回暖对于展现出深调趋势的房地产，将发挥一个“气垫”效果。对本轮房地产调整，我们倾向于中度、中期的判断，对后市的预期分为三个阶段： 僵持阶段：2008年底之前，将主要体现为政策引导过分悲观预期的回暖，从严重观望到审缜观望的阶段。 逐渐恢复阶段：在2009年一季度末和二季度，严重观望局面有望改观。目前判断，2009年年中之前，将是一个逐渐恢复的阶段。 回稳阶段：市场中度、中期调整；行业中度偏深调整，风险机遇并存;客户情况;量价起伏不定，市场持续低迷促销力度逐步加大;市场火爆;一种表象;一种表象;一种表象;二类需求;;1、08年起，整体市场进入理性需求阶段，市场上刚性、改善需求得以显现，投资信心下滑趋势显著 ;一种表象;分产品客户居住区域;分产品客户工作区域;分产品客户认知途径;分产品客户成交总价区间;分产品客户置业目的;分产品客户关注因素;客户特征小结;三项来源;;一种表象;四类导向;四类导向;所属板块;改善类住宅产品研究;享受类住宅产品研究;别墅类住宅产品研究;序号;产品类型;保障型产品竞争维度 市场资源：09年中北镇富力与万科品牌项目存量与南部环线周遍项目供应为主。 客户取向：保障性住宅需求，婚房需求，城市高位挤压，自住型客户为主。 关注重点：交通、配套、低总价、小户型 竞争抢点：交通距离抗性、生活配套资源、赠送价值、总价优势。;中北、西南板块市场容量分析及判断;第一风险：高端产品“走价不走量”，豪宅博弈时代结束。各高端项目以“一事一议”“走暗线”的策略，降低库存，减少风险;09年社会山项目保障型产品竞争力分析;;;;别墅市场针对“社会山”威胁与机会;1、分析当前市场更加趋于理性，部分“走价不走量”的高端产品形成滞销，中端产品“走量不走价”是淡市中的保障法则，在此基础上，保证走量、适当利润可形成稳定、匀速的良性销售走势 2、一区入住资源与二区成熟联动整体住区，形成一体化成熟住区形象，品质导向更为明确，强化客户认知感受与信心 3、社会山2009年主打改善型与享受型产品，利用产品价值，控制总价，突出产品附加价值，在客户购买心理得到不可量化感受 4、社会山09年紧密切入区域内各产品市场空间，不主动创造分产品的市场“空档期”，不给予竞争对手市场机会 ;1;区域.;区域.;区域市场在售存量90万平米，政策性住房供应量超过60万，2009年静态参照2008年市场去化量，未来一年供需关系极不平衡 区域内竞争项目2008年的进一步价格下降的趋势，以富力、万科为代表的品牌开发商09年以清理库存为主，未来价格将进一步走低 随着市场下滑，刚性性需求越加显现，中端产品的价格是客户首要的敏感要素，区域市场以本地地缘人口为主力，政策性住房的冲击将逐步显现 高端产品走势低迷，后期存量将对于高端项目形成直接脉压，平稳持续出货，保持市场高货值导向;一种表象;全年成交面积3万平米，总销售额2.2亿，全年成交均价6985元;五项驱动;五项驱动;成熟驱动;一区;传播驱动;五项驱动;时间;五项驱动; 第二居所客户 第一居所客户 ;五项驱动;三期商业;五项驱动;本项目整体商业定位;完善的社区配套是整体商业走向成熟的基础 恰当的居住配套是居住型商业走向城市化的必备要素 定位精准的特色配套是促进商业迅速成熟的催化剂;五项驱动;社区大环境升级;迎接入住做实眼前;勾勒长远;一区服务体现品位;二区整体服务更人性;五项驱动;五项驱动;五项驱动;09年销售产品资源;2月;09年各产品推售价值关系;09年分产品月均价量分解—别墅;09年分产品月均价量分解—洋房、小高;;联栋;适度走量产品。在保证价值的前提下， 08年底开始对外封盘， 3月份开始推出，样板间配合销售，适度去化制定资源。;伟业观点;一种表象;“社会山”营销关键词：成熟、服务、客观、保障;产品;国民;执行系统;海泰产业园区;银行\医院\媒体\商业;拓展人群;伟业ris系统，保障型客户成交占有一定比例，主要集中在东部区域。 通过伟业客户管理系统进行区域提炼 定点利用客户直邮，客户电访，定期短信回访等方式进行一想要约 对客户进行登记，便于后期统计和追电。;RIS系统;三、媒体费用估算;09年推广类营销费用计划(万元);项目名称`;