伟业天津国民地产社会山北地块大盘项目前期策划报告.ppt

国民地产社会山北地块前期策划报告;开发目标;汇报架构;本 案;津沧高速;本案所处位置距中心城区距离与其他板块相比虽非最远，但由于地块位置较偏僻，造成客户心理距离较远;现状解读;已有业态 华夏未来幼儿园 宝力豪健身房 特色的茶餐 十字商街：工行、艺术摄影基地、陈林洗染店、像邮局、药店、跳蚤市场、净菜舍、河滩服务社、丰产河公共展览馆 丰产河景观区;周边外部配套;占地：5.2万平米 建面：9.43万平米 FAR：1.8 绿化率：40% 建筑密度：30% 车位比例：0.7-1.5;本案地块;小区内部景观较差，高层住户多见别墅屋顶，无美感，别墅住户亦有坐井观天之感。 但此项目位于市中心，属稀缺性资源，别墅类产品亦可作为商务别墅之用。 社会山项目不具备上述特征，不建议原则类似方案。;本案地块;东侧丰产河原为污水河，现改造不完善 项目东北部有一处化工厂，会对河道造成污染;用地分析;项目思考;汇报架构;城市发展;城市发展;城市发展;;城市发展;城市化发展;城市化发展;西青区未来将发展成多领域，复合型生态宜居的现代化新城;经济人口;汇报架构;西青区毗邻市内三区及滨海新区，与城市接壤面积最大，承接外溢客群明显，加之区域内部城建进程较快，产业经济发达，未来发展潜力较大;本 案;教育产业：高等教育区涵盖人大、农学院、城建学院、城建学院等11所本科各类高校共有教职员工约3万人，其中专职教师约2.3万;交通枢纽、产业规划;历史、旅游文化 规划区;区域发展潜力;张家窝发展现状;区域概述;汇报架构;成交各类用地：433宗； 规划总建筑面积：4113.59万㎡ 成交总金额：355.7亿元 成交住宅类用地：51宗；433.45万㎡;;已成交地块;;;;历年去化情况： 西青区历年月均去化量均居四区之首。尤其09年西青区月均去化量超过了12万㎡。西青区需求不断扩大；;根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯，可以将地块周边及行政居住区划分为五大居住板块;板块特征描述;;;各板块项目分析;杨柳青、李七庄、张家窝板块;大学城板块;大寺板块;领世郡板块;竞争格局判断;强竞争板块深化分析;;去化分析;强竞争板块深化分析;面积区间;价格分析;本案入市之时，??大板块在售项目大多已进入销售尾声，市场存有较大机会； 但同期预计会有2个左右的新项目入市，这将对本案形成新的竞争;客群分析;市场在售项目的车位配比以1：0.8为主；大部分是地上+地下的停车方式； 目前来看以出租为主，但大部分项目租金未定;强竞争板块总结;综合分析;综合分析;综合分析;汇报架构;外 环 西 路;外 环 西 路;社会山2009年洋房产品成交客户分析;社会山2010年1-5月洋房成交客户分析;客源;根据以上分析，我们将本案的目标客群定位为：;;外围客户;外 环 西 路;汇报架构;新政出台针对性更强，从土地供应、银行金融等多维度进行综合调控，旨在将疯涨过快的房价进行政策干预下的合理化、稳定化；;市内六区;;汇报架构;用地分析;社会山*北畔*精工级*宜居社区;社会山北畔·新居住梦想的实现;产品定位原则;产品定位;价格定位;汇报架构;高低布局充分利用地形及外部景观资源： 西低东高，使高层组团更好的借丰产河景观； 南低北高，北侧布置高层降低对内部的遮挡，提高内部的空间舒适感；;产品户型特点突出： 尽量保证社区产品舒适度的均质化，或景观优越、或户型面积控制，且整体朝向及景观资源均好性较强； 户型面积配比以刚需90平米为绝对主力，大户型比例及面积精准定位，控制风险；;房屋朝向最优化： 在天津地区南偏东10°左右(不大于15°）为建筑物的最佳朝向，该朝向有利于房屋的采光、集热、通风； 本案地块地块方正，南偏东36 °，虽然不处于最佳朝向，但能规避可视化工厂，但此朝向在冬季能获得较多日照，夏季可避免过多日照(西晒) 。;经济技术指标;规划方案建议;规划方案建议;产品定位;停车场地： 集中地上停车位设置地锁，并用草皮砖铺装 地下车库刷卡出入管理系统;产品定位;1.内部中央景观系统;;产品定位;内部园林资源系统：“四季”有景;围墙的设计 采用自然的材料，不建议采用通透的围墙 ，应该让围墙富有情趣，不能简单的处理，应赋予一定的生活内容。;产品定位;;产品定位;人文景观： 小品和雕塑能体现小区的人文性； 凉亭提供人们休息交流的场所； 长廊配以休息长凳。;;;楼型规划建议;产品类型　;9F小高层楼型选择： 一梯三户，格局方正； 端户型南北通透，主卧带飘窗，90平米左右； 南向户型大面宽采光，90平米左右。;产品定位;;产品定位;产品定位;燃　　气：市政管道天然气入户 采　　暖：市政集中供热 通　　讯：电话线入户网络