伟业武汉泰然玫瑰湾二期营销策划报告初步思考.ppt

目标所向 使命必达;在市场环境低迷、混乱之际 2009年二期即将进入市场 我们以何种姿态面市？ 二期留给市场是何种形象？ 二期在整个项目的战略定位是什么？;汇 报 纲 要;1;PART-1;PART-1;PART-1;PART-1;PART-1;PART-2;PART-3;PART-3;南湖;南湖片区 该片区地块非 常规招拍挂途径， 暂未统计;; 从宏观经济预期看，明年比较悲观 ;从房地产现状来看，房地产投资、施工面积的减少 一级市场的成交面积和楼面地价等购置条件将市场步入调整期，在市场供应并没有明显减弱的情况下，市场存量却日日攀升，所有这些将进一步延长市场调整周期。;从房地行业周期来看，我们预计，市场真正回暖最早要到2009年底前后。 与98年大力发展商品房、靠私人投资、团体消费启动不同，这一轮回暖是大力发展保障性住房，靠政府投资、鼓励私人自住消费驱动下产生的。;; 楼市正处于一场经济危机中， 短期无法得到根本性的缓解！ 二期将如何寻找出路？;2;PART-1;◆周边项目分布: ;;◆竞争重点: ;;;;;;◆我们认识到:;PART-2;【二期基本参数】;【二期区位地段】;【二期产品解析】;2、建筑风格;3、产品类型;4、外立面效果;【二期户型点评】;公寓;【二期优劣势分析】;◆我们的自知:;PART-3;◆与对手对比:;◆对比之一：规模影响力;◆对比之二：品质可见度;◆对比之三：户型适销性;◆对比之四：价格调整空间;◆对比的结论:;PART-4;◆还是老问题: 靠什么留住客户？ 项目的核心竞争力？ 太虚了，看不懂！ ——核心力，由核心价值构成！;武汉是一座市民化城市。 迟疑的客户，都是有思想的客户。 有思想的客户，既注重实体的品质，更注重心理的安全感和归属感。 客户选择大盘，绝不只是选择一座钢筋混凝土建筑和一片人工植被。 是对大盘品质性价比的信任，对大盘文化归属感的依恋，对大盘安全感的寄托。 客户在迟疑，就说明他真有需求、也有能力，但是还在比较——;名气 声誉;大盘 [空泛，可包容]; 安全稳定;抓住“高性价比”;◆核心价值点: ;二期没有拥有天然的湖景资源;二期传递给市场、给客户的是什么？;内敛型的品质人居;3;PART-1;高端大户必需大客源！;高端大盘必需长客源！;“泛化”——客户覆盖面的动态扩张过程 客户经济层的泛化、客户地域面的泛化 “演变”——潜在客户群的不断变化过程 客户特征、需求层次和总价能力的演变;;;;;;价 值 重 组 前;◆新客户定位： 中南、亚贸商业圈中高层金领 中南、南湖片区的青年婚嫁族 洪山片区各大高校教师 中南、亚贸商业圈的中小型业主 省内市外 ……;扩张客户需要更多的利益？;PART-2;问题1：不邻主干道;问题2：出行不便;问题3：户型偏大;解决 方案;增加销售道具《周边配套一览图》 引导客户：泰然大盘必然引领生活 承诺客户：两年内社区配套完善 提前引入生活、休闲、商业商家 商业街进行业态规划 按照业态重新包装商业门面;A. 围挡：橱窗式围挡，拉近靠近未来的距离，通过围挡展示未来区域价值， 为未来商业提前营造出国际化步行街氛围 ;B. 导引系统;C. 灯光效果;现场接待中心;;B. 建材、智能系统科技展示位;C. 影音室 营造独特的接待中心，通过视频短片，即【项目展示DVD光盘】，塑造区域价值，描述未来规划，展示未来区域繁华，诠释项目的新贵族未来生活内涵 。;D. 沙盘 a.一个为项目规划沙盘（所有项目都有） b.另外一个为城市区域沙盘 建议做大尺度沙盘，展现区域景观、未来规划及区域城市建设，对升值的呈现也一目了然。;样板间 ;A 体验未来生活;B 体验装置艺术;;PART-3;◆客户在哪里: 一座大盘， 具备高品质、高性价比！ 就能承载客户的大多数需要吗！ ——第三步战略：品牌升华!;客户既注重实体的品质， 更注重心理的安全感和归属感。 客户选择大盘，是对大盘品质性价比的信任。 也是对大盘文化归属感的依恋。 更是对大盘安全感的寄托。;大盘高性价比； 大盘文化归属； 大盘安全责任； 一个都不能少！;◆我们已发现: ;1种生活：大盘·看得见 ;什么才是泰然的（ ）生活？ 高品质、国际化的建筑？ 极优美、国际化的环境？ 高档次、国际化的配套？ 全天候、国际化的服务？ …… 要认识什么是“大盘的国际化生活” 先搞清楚：什么是生活？;生活就是（ ）！ 国际化的大盘生活，根置环境，又可以改变环境。 国际化的大盘生活，依托建筑，又可以超脱建筑。 国际化的大盘生活，需要配套，又可以舍弃配套。 国际化的大盘生活，需要服务，又同时为别人服务 …… 生活，就是人与人、人与环境之间， 无数场景的集合。;场景之一 首先，我不用知道