伟业湖南武汉科创大厦写字楼项目营销推广策划提案.ppt

科创大厦项目提案; 在这里，我们不想像常规提案那样，分析市场，分析项目，谈谈定位，给些常规策略。对于这个项目，它的价值决定了一切。因此，秉承伟业一贯务实的作风，我们只想实实在在的谈几个问题，也是我们项目的“雷区”，只有排除这几个障碍，解决了这几个“地雷”，本案才能实现预期的目标。那么，影响项目实现预期的主要障碍是那些呢？;如何在本案的基础价值上，植入新的附加值，将本案价值最大化？ ;雷A;传统商务概况;传统商务区分析;项目名称;排雷A;版块特点;区域物业分析;项目 ;区域物业租金、售价走势;区域客户分析;排雷A;二个一工程，将洪山推向武汉发展的战略要地;——划时代的转变，洪山：武汉商务的新命脉;由搜房网组织的大话地产大型论坛，邀请专家、学者和地产商共同参与，形成全城对洪山战略地位热烈讨论。由片区价值的提升带动项目???值的提升。;——概念强化：一连串新闻事件的炒作;雷B;我们的客户是谁？; 根据A、B两座的硬件设施及面积段的划分，结合各类型客户对于办公场所的不同需求，将目标客群按其职业的不同，分为三个大的群体： A座：企业总部、研发中心、技术先进型企业 B座：具有自主知识产权的科技型中小企业 转化高校和科研机构成果的中小型企业 留学、培训、提供学生服务的中小型企业 区域要求改善办公环境的企业 IT一条街实力品牌形象展示基地 投资客户 ;目标客户分析;他们的两大消费动机;目标客群需求结论;目标客群需求结论;投资客：在新政的影响下，对于商业地产的关注及对于区域价值的认可。;如何抓住这些人？;;一句话：把本案当普通写字楼卖，会很难跳脱竞争； 发掘新概念，可以避开竞争和实现价值最大化。;定位策略：各种优势概念集合，形成一块跳板;概念提炼过程;策略概念导向：内环商务新空间 层商务 独立办公 绝对企业形象;我们最好的战略途径;核心竞争;项目核心价值分析——;Independent;大客户;前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立武汉顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化； 小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低； 因此建议项目大客户比例控制在30%—50%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。 ;本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化 前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入； 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择； 提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值； 业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源； 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入； 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障；; 提升租金表价，通过租金优惠的形式降低实际租金，通过高租金吸引后续投资客户，也便于建立项目顶级办公形象； 中间的位置与楼层自由组合，租售联动； 低区先行租赁，通过低楼层区域较低的单价来形成高额投资回报率，吸引投资客入场，必要时候甲方可以对租金进行略微贴补，以提升最终售价； 最终保留约10%优质资产作为租赁物业长期持有的固定回报；;销售团队;渠道的突破;销售组;低区租赁先行，满铺后进行带租约的纯投资概念销售； 切割成最小面积以控制总价的同时进行单价有效拉升 前期导入品质客户快速提升品牌形象的同时，吸引小型企业或个体投资散客进场； A栋以半层为出售单元，B栋整层出售，赠送空中花园作为空间附加值。 高区整层出售，针对武汉高端品牌企业或世界500强企业 ;定价原则 一 回报率反推法;定价原则二 一 加权溢价法;定价原则三 一 竞品项目对比法;项目类型：;定价原则三 一 竞品项目对比法;按照前述分析： 通过回报率反推法，确定本项目均价范围为 12885元/平方米 通过加权溢价法，确定本项目的核心均价为 15848元/平方米 通过市场竞争项目情况，确定本项目的均价范围 14628元/平方米;本案定价;如何在本案的基础价值上，植入新的附加值，将本案价值最大化？ ;策略一：尊贵感的价值营造;形象：导示体系双语化;广场：树立各种组织的旗帜，体现项目的全球多元概念。;门童接待;物料国际化;国际知名物业管理服务：;顶级商业配套;形象体系：洪山片区/六大中心/引领城市未来 生态体系：大堂/屋顶花园/空中花园/公共空间皆绿化 智能体系：国际5A智能系统 空间体系：国际标准层高 配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套 服务体系：五星级物业服务/