伟业顾问2014年11月长沙长房·东云台营销策划报告.ppt

长房·东云台营销策划报告;极致提升高附加值 营造极致项目体验 激发客户占有欲望 运用伟业六字真言 实现项目快速去化;目 录;本案需要实现的目标;目 录;从7月14日，网传长沙即将取消限购之后，各种取消限购消息是一波未平，一波又起。 就在8月1日这一天，持续了大半月的坊间关于“长沙限购取消”的传闻终得证实——尽管并未明确下文，但在实际操作上已然放开90平方米以下户型销售限制。 由于近几年的房价涨势不明显，长沙住宅投资性需求已经被挤压出市场，所以8、9月份成交平平，并未出现数据上的明显上行。;央行发文确认“松贷”：还清首套房贷再贷算首套，贷款利率最低7折；长沙部分银行恢复首套基准利率;超30城调整公积金政策 湖南公积金贷款首付只需2成;上半年长沙全市实现 GDP3580.06 亿元 ， 同 比 增 长10.1%。在GDP中，第一产业实现增加值128.83亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值1983.59亿元，增长10.9%；第三产业实现增加值1467.64亿元，增长9.4%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.1、6.2、3.8个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、61.4%、37.4%。;8月止完成固定资产投资3530.74亿元，同比增长20.3% ， 增幅同比提升1.1 个百分点 。 技改投资1274.49亿元，增长21.7%。;政策动向 经济形势 长沙楼市;1-6月份总供应555万方，总成交397万方，月均供应92.5万方，月均成交66万方。 7-9月份总供应480万方，总成交276万方，月均供应160万方，月均成交92万方。 1-9月份总供应1035万方，总成交673万方，月均供应115万方，月均成交74.7万方。 由于上半年成交低迷，开发商谨慎推货，堆积到下半年的业绩压力巨大，下半年各项目积极出货，但消费者反映却相对冷静，供大于求非常严重，高库存持续累积，预计年底开发商促销力度还将加大。;近三年长沙取得预售许可证未销售的新建商品房面积达到2159.51万方，186781套。其中住宅1486.7万方，135793套，占比68.84%；非住宅672.81万方，509888套，占比31.16%。 从区域来看，存量最大的为岳麓区，住宅存量达470万方，芙蓉区为54.85万方，存量最小，竞争相对最弱。 从预售产品的结构来看，120-144㎡产品396万方竞争最为激烈，其次是90-120㎡389万方，再次为大于144㎡370万方。;市场环境小结;目 录;;项目 ;项目;中房瑞致国际：共分为六个地块开发，一期高层住宅组团已建成交房，二期规划为洋房+高层，22万方商业目前仅开发一期底商，大商业组团预计2016年后开发;中房瑞致国际：一期交房暴露众多问题，导致口碑极差、业绩下滑，均价已由6200调整至5800，近期月均去化仅22套。 目前主推92-140㎡高层产品；下月将推150-200㎡洋房，预计价格约8000元/㎡，洋房销售周期预计会延续到2016年;建筑面积约：94㎡ 两室两厅一卫+1 户型分析： 优势：N+1户型，灵动多变，动静分区；客餐一体，活动空间开阔。 劣势：主卧单扇窗户，采先面小，阳台采光面受外墙造型影响。;项目优势 拿地早，价格便宜； 大盘，大配套，2所幼儿园+大同小学+22万方商业； 一期已现房，立面展示效果较好。 ;项目;二期计容总建面10.5万㎡，其中住宅3栋，5.7万㎡； 商业总建面5万㎡，建筑形态为shopping mall形式。;项目优势 望龙路与人民路交汇处，人流聚集力强，商业天赋强于本案； 一期已售罄交房，已有部分群众基础； 大而全，步步高超市形成头羊效应。 ;项目;6;建筑面积约：90㎡ 两室两厅一卫+1 户型分析： 优势：N+1户型，灵动多变，动静分区；客餐一体，活动空间开阔；户型紧凑利用率高，性价比高。 劣势：无生活阳台。; 商业面积：30000㎡，其中华润万家15000㎡ 商铺主力面积：18-159㎡ 层高：4.2m 业态定位：大型超市、连锁餐饮、小吃、儿童天地、商务休闲娱乐、社区商业等 已进驻商家：华润万家、星美影城、麦当劳、挑麦KTV;项目优势 远大路与红旗路两大干道交汇处，区位占优； 3万方商业配套，1.5万方华润万家进驻，未来生活便利； 住宅产品设计紧凑，性价比高，符合目前长沙刚需主流。;项目;3;建筑面积约：94㎡ 两室两厅一卫+1 户型分析： 优势：N+1户型，灵动多变，动静分区；客餐一体，活动空间开阔；户型紧凑利用率高，性价比高。 劣势：无生活阳台。;项目优势 远大路与红旗路两大干道交汇处，区位占优； 自带2万方商业配套，对面汇一城有3万方商业，华润万家进驻，未来商业繁华； 住宅产品设计紧凑，价格较低，性价比高，符合目前长沙刚需主流