伟业顾问天津朝阳绿茵三期项目定位营销执行策略方案.ppt

四年来 我们致力于推动城市东部生活版图 为居住者示范新城市生活体验 而今， 梦想在望，逐一呈现…… ;谨呈：天津市新型建筑材料房地产开发公司;写在前面：;Action1：核心思路;汇报思路/;以4万亿为核心的经济刺激计划，延续了08年的适度宽松的货币政策，但是，09年全年超速的货币供应量增长和信贷增长，令人担忧，另外，上升的货币乘数效应没有将信贷资金“泵入”实体经济，信贷中的大部分在进入实体经济之前就回流到金融系统内;政府调控，导向性政策调控进入新的市场阶段 ;7日;政策分析;市场多变，连续调控，政策倾向性“求稳”方向发展;保“八”是国家基本政策层面的核心要务，从GDP的走势曲线来看，整体经济形势依然是好的。 通过对基本经济指标的研究可以看到，历史性受挫之后，经济复苏将主要依赖于刺激固定资产投资，房地产是其中的重要环节。;2008-2009与房地产开发投资分析 房地产开发投资比例稳定;不论有没有4万亿的增发，资金流动性过剩是存在的，这构成了住房消费需求高涨的一个基本要素。 同时，宽松的货币政策导致通胀预期（其实还有事实上的隐性通胀），房地产“保值”效用被不断放大，大量资金，尤其是个体的、私有资金，选择房地产消费作为逃生的出口。 我们还注意到，先行指标研究中的CPI和PPI曲线表明，生产者和消费者对未来预期有着相对悲观情绪，这也导致一个重要变动，原先选择投入生产和消费的货币，或更多的流向普遍认为相对安全的房地产市场。 观点：流动过剩和通胀预期 房地产市场环境需求持续旺盛;政策分析;09年土地用地比重偏重明显，工业地成主流，居住用地比例减少，价值更为突出 土地成交区域，环城及滨海区域储地份额逐步加大，远郊土地储备相对丰富，市区稀缺明显; 09年，天津楼市因受较为宽松的财政政策和货币政策的刺激而井喷式成交，量价均创历年新记录；;地热;远景规划（2005-2020年） ;河东区;西承东接南联北拓;全市;供：09年市内六区新增供应253.3万㎡，河东区占16.5%； 需：09年市内六区成交量为305.4万㎡，河东区为61.7万㎡，占比20%，为最低区域，河东区呈现出明显的供不应求局势；;市场分析篇;市场分析篇;［京津城市核心］;汇报思路/;项目定位篇;项目定位篇;项目定位篇;STRENGTH 优势;项目定位篇;主要竞争板块分析——中山门板块;项目名称;竞品特点;项目名称;项目定位篇;项目全新定位+核心价值再造;聚焦项目;聚焦项目;通过以上思考我们对项目得出以下观点;城东·资源成长性高尚社区;新生/成长/崛起/回归;城市东移《十一五》规划;项目定位篇;客群比重分析;客群演变辐射地图;汇报思路/;项目定位篇;项目定位篇;项目定位篇;以新推小高层优质产品（差异化性价比）为主体 在深入挖掘产品内涵基础上，将产品进行重新形象定位 对于产品形象进行差异化展示;将项目的调性贯穿于销售动线中的每个角落放大细节中已有亮点 将所有的卖点以可视的方式在销售中心进行展示， 用最真实的展示说话;项目定位篇;项目定位篇;推广案名建议;推广案名建议;项目定位篇;朝阳绿茵3期 2010年5月成功开盘;针对两个目标，我们开辟三个战场;营销战术总控图;品牌战序列;新机遇下河东区 经济社会发展论坛;区域规划展示;板块及新品概念持续性宣传;津塘路板块 开拓者;国企质量 信誉保障;操作建议;操作建议;项目销售中心至三期现场需穿过朝阳商业街，为凸显三期项目产品的高性价比市场形象，建议对其进行围挡包装，增强客户感受； 围挡画面：展示新材国企形象，三期产品理念、三期产品外延等;在售楼处外设置1-2名迎宾员，从客户进入售楼区后就感受到项目的高品质和优质的物业服务 功能布局考虑到销售人员在讲解项目时的连贯性以及客户的体验动线 企业展示风采墙突出企业的性质，曾开发的楼盘，老客户的访谈，业主活动记录等 洽谈区及吧台的摆着及配置要符合项目整体品质和形象;朝阳商街包装 项目形象户外出街;服装 服务人员着装整齐大方、保安人员着深色职业装，工作人员配带统一工牌，体现项目品质； 服务 有礼有节，“来有问声去有送声”，在各个细节上采用人工服务提醒，让客户处处体验主人的尊贵感； 硬件 重要岗位保安及服务人员配无线对讲，体现项目档次及安全性； 软件 所有销售中心工作人员需培训考核后方可上岗（含保安、保洁人员）;开放条件：实楼主体完工，根据工程现场的实际考察，考虑开放16#作为项目的实楼参观样板； 设备配置：弱化销售现场至项目现场的距离，建议采用电瓶车进行客户的接访，尽量减少客户独自去工地参观； 现场包装：对于销售中心—朝阳商业街—一/二期社区路—三期工地围墙进行围挡看板包装； 展示内容：三期产品理念——国企亲民风采——三期外延及朝阳