保利_济南保利大明湖项目营销推广定位报告.ppt

保利·大明湖定位篇;报告背景;项目定位策略;住宅部分;大名湖项目 SWOT分析;住宅部分;核心客户：约60%;核心客户——区域内的老济南人 ——周边区域居民，眷恋老济南的生活氛围;重要客户——认同湖居文化氛围的其他区域人群 ——认同湖居传统居住文化，希望享受舒适的居住环境;游离客户——在济南获得成功的周边商户 ——经济实力较强，追求生活质量;住宅部分;——高端形象占位;形象主题定位;住宅部分;价格策略;1、项目所在片区现阶段仅有明湖天地、巴黎花园对外销售，供应量有限，预计未来一年内区域市场供应量将保持稳定。2、随着大明湖扩建竣工，城市面貌发生巨大变化，区域土地价值逐步上升。 3、经过保利·芙蓉，保利·花园两项目的成功运作，保利品牌扎根济南，具有良好的市场知名度和美誉度，同时项目产品设计优良，超过来竞争对手。 鉴于以上三点，建议本项目采用高开高走价格策略，开盘后小幅快速提价。;销售价格定位;项 目;价格预判;项目定位策略;商业部分;周边现有商业业态分布状况;济南第一厨卫名店街;商业部分;内街：厨卫旗舰店一条街;商业部分;销售目标客户群定位;商业部分;引进厨卫名品店，如：海尔整体厨柜、欧派整体厨柜、箭牌卫浴、美标卫浴等旗舰店;商业部分;——市场比较法;因素;比较楼盘;租金反推定价法; 综合市场比较定价法和租金反推定价法，建议本项目商业均价在17000元/平米。;项目定位策略;写字楼部分;写字楼形象定位;写字楼部分;写字客群定位;写字楼部分;写字楼面积分割建议;面向大客户，以400㎡（建筑面积）左右为基本单位划分。;写字楼部分;写字楼公共配套建议;——幕墙系统;——商务园林;——入户大堂;——生态元素;——商务配套;写字楼部分;写字楼价格定位;项 目;比较楼盘;保利·大明湖营销篇;营销背景;项目营销总控图;项目营销推广策略;住宅营销部分;总体目标：2010年5月底实现住宅清盘，完成527套的销售任务，销售收入实现约4亿元。 目标分解：计划2010年3月19日开盘，开盘销售率达80%即销售完成400套，2010年5月底销售率达100%销售完成527套。;住宅营销部分;住宅营销总控图;住宅营销部分;保利·大明府;住宅营销部分;营销推广策略;启动战（20天）;品牌提升战（20天）;区域战（20天）;豪宅战（50天）;开盘预告战（20天）;热销解读战（20天）;住宅营销部分;项目营销活动;项目营销活动;项目营销活动;项目营销活动;项目营销活动;项目营销活动;项目营销活动;住宅营销部分;——让1分的投入产生5分的效果;路牌广告设置：天桥南；北园大街，洪楼广场，泺源大街与历山路交界处。;住宅营销广告费用控制;住宅营销总控图;营销推广策略;写字楼营销部分;销售目标;写字楼营销部分;写字楼营销总控图;写字楼营销部分;案名建议;写字楼营销部分;营销推广总体思路;形象战（2010年1月1日-15日）;区域战（2010年5月-6月19日）;商务品质战（2010年6月20日-8月15月）;写字楼营销部分;营销活动建议;营销活动建议;写字楼营销部分;——让1分的投入产生5分的效果;营销广告费用控制;写字楼营销总控图;营销推广策略;商业营销部分;总体目标：2011年4月实现商业清盘，完成94套的销售任务，销售收入实现约3.37亿元。 目标分解：2010年9月18日开盘销售超50%约50套，2010年底销售率达70%即销售完成66套，年前销售收入约2.4亿，2011年4月销售率达100%销售完成94套。;商业营销部分;商业营销总控图;商业营销部分;保利·名店街;商业营销部分;营销推广策略;名店街亮相（10年1月16-31日）;招商及主力店签约（10年5月15日-9月18日）;热销价值解读+地段价值攻略（10年10月-11年4月）;商业营销部分;项目营销活动;项目营销活动;项目营销活动;商业营销部分;——让1分的投入产生5分的效果;商业营销广告费用控制;商业营销总控图;项目营销总控图;营销组织保障;营销组织架构;豪宅团队优势介绍;商业团队优势介绍; 专长：营销团队建设与管理 济南\青岛\重庆等地十年房地产策划销售经验，操作地产项目10余项。 主要操作项目:济南银丰花园，济南慧都大厦，重庆盛世北辰，山水国际，现代城，华创渝西新天地，海语江山，银领国际，青岛汇商国际，青岛隆琪家园，金海生态广场; 专长：商业运营 主要运营商业聚集济南，七年房地产商业运营经验。 主要操作项目:银座数码广场，银座中心，汇东星座，阳光柳岸，翡翠郡，晶都国际，鲁商广场;信立怡高项目营销代理服务流程;目 录contents;怡高项目营销代理工作流程分析1;建筑园林设计阶段;销售筹备阶段;;;目 录contents;怡高客户接待流程;目 录contents;创新的服务