内蒙古包头保利花园推广营销方案.ppt

保利花园2011年度推广营销方案;保利花园项目2011年营销总案目录 第一部分 政策篇 第二部分 市场篇 第三部分 项目篇 第四部分 营销篇;前言;政策篇;2009年12月 国务院： 1. 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年； 2. 国四条增加普通商品有效供应。;;2011年政策分析及预判;2011年政策分析及预判;2011年政策分析及预判;01;市场篇;01;包头市2010年整体市场成交情况——成交价格稳步攀升;01;01;青山区10年土地情况（截止12月）;01;01;建筑风格：新古典主义建筑风格 占地面积:500亩 建筑面积：100万㎡ 项目总共分四期开发， 目前推售一期部分房源 套数:共5536套 目前报价:4500-5000元/平方米 结构组成:首开7栋，24层-32层不等 货量约为1504套 面积区间：80-350平米 ;万郡·大都城;建筑风格：现代简约高层住宅 占地面积:9万㎡ 建筑面积：30万㎡ 项目总共分两期开发， 目前推售一期部分房源 套数:共804套 目前报价:1000-12000元/平方米 结构组成 11栋Art -deco 建筑 面积区间：180-450平米 后期推货：预计年内会有两栋楼约200套推售， 其他货量11年推售;建筑形式：综合体 占地面积:21万平 建筑面积：30万㎡ 地块北区为52研究所地块 地块南区为住宅居民楼，拆 迁成本相对较高;市场总结;项目篇;本案2010年销售情况;本案2010年销售分析——项目价格上行通道打开;本案2010年销售分析——后期货量少而精;本案2010年营销分析——推广逐步升级 再次升级奠定基础;;本案2010年客群分析;本案2009年客群回顾;本案2011年客群预判;01;01;　;共性特征;客群分类;在充分对客群分析之后 对本案进行客群定位;客群定义：一群难以达到顶级高端物业消费，但有高端需求的类高端人群;客群导入：牢牢住宅这批客户需要我们从其需求入手;核心客群;市场及客群的变换下 我们如何将精装花园演绎？;01;01;01;01;01;01;服务 以豪宅的服务理念 细致、尊贵的综合体;营销篇;01;01;01;01;花园推广价值提炼;花园推广价值提炼;花园推广价值提炼;花园推广价值提炼;花园推广价值提炼;花园推广价值提炼;01;01;01;01;至尊 至臻 至美;案名释义;01;唯保利之势 筑上乘居所 独领鹿城六载 保利建筑历久弥新;唯新区崛起之势 领鹿城繁华 城市大步东迁 繁华崛起第一中心;唯万亩公园环抱之势 创鹿城宜居 比邻三大公园 清新生态第一中心;唯稀缺珍品之势 享居住舒适 稀缺11层电梯洋房 臻品生活第一中心;唯精品精装之势 立鹿城华宅典范 独享专有资源 尊宠生活第一中心;唯孕育六载之势 启鹿城优质生活 万名业主家庭信赖 成熟生活第一中心 ;01;新产品定位下 我们需要找寻最适合的渠道 优化传统渠道、辐射区外推广;01;优化传统渠道 朋介、广播、短信、公交 加大辐射范围 区域交界处、;保利地图;客户维系类短信 彩信推广的运用 客户维系类短信以人性化信息为内容主题，沟通从心开始； 彩信地产广告已在北京广泛营运，更便于展示项目集群化建筑风格； 第一眼信息内容涵盖量大；;推广目的：话题炒作，灌输项目全新品质提升的印象，提高项目关注度 话题展示：孕育六载，再次华丽转身，豪门夜宴、席卷鹿城（广播连载）;本案;01;01;01;2011年营销活动;2011年营销活动;一次盛大的产品亮相;一个完美的实景体验区打造;一个完美的实景体验区打造;一系列高端活动;一系列高端活动——巅峰鉴赏之红酒;一系列高端活动——巅峰鉴赏之古董;一系列高端活动——巅峰鉴赏之时尚;一整套现场服务流程的升级;2011年营销推广地图;01;2011年货量梳理;01;2011年花园推货建议;2011年花园推货建议;2011年花园推货建议;2011年花园推货建议;2011年花园三期销售推演;01;01;