北京华瀛置业项目营销策划方案.ppt

华瀛置业项目营销策划方案;目 录;PART 1;望京区域 发展分析;望京区位;望京规划;集居住、商业、商务、产业为一体的城市副中心;望京交通;70%年龄在25---45岁之间。中青年成为人口年龄主力，且演艺界、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、中产阶层比重较大，外国人以日籍和韩籍为主，韩国人口已经接近三分之一，购买力极强。月收入在5000元以上的人群占60％以上；区域人口素质普遍比较高，大专学历以上人群占到75％左右。;望京配套;望京新定位;望京房地产 市场研究;望京住宅市场;数据来源：当代感受市场部调研资料;0;2004;2004;物业名称;望京住宅市场结论;望京写字楼市场;项目;区域租售价格处于低端水平，客群认同感逐步提升;望京长期居住功能的强化相对弱化了区域的商务功能，产业规划的 完善又带动了区域的商务市场的发展，本案区域商务潜力较大。 由于写字楼供应不足，望京区域写字楼租售情况异常火爆，并且目 前企业选址更多的从企业发展的角度考虑靠近市场、靠近供应商和 充足的人力资源等，而本案地处望京产业区，因而写字楼的定位方 向是本案有利的市场突破口。 望京区域写字楼形象档次硬件配置偏低，产品水平发展明显滞后。 由此，建议本案2号楼产品定位为写字楼，且主打高品质、高 服务水准的产品。;酒店式公寓的五大标准; ;套型面积偏小，1居为主力，其次为2居，面积50-96m2占绝对主力 ;酒店式公寓虽然价格高利润空间大，但是后期经营管理成本巨大;望京酒店式公寓市场结论;;望京商业均价在16000元/平方米左右，租金3—12元/平方米/天; 由于投资客群中仍以个人投资行为为主，因而承租面积小，投资门槛投资受众面也越广。;望京区域内商业供应主要以中小型卖场市场为主，商业物业产品形式主要以大型低密度邻街独体商业物业及服务于社区的住宅底商为主。本案商业是以家乐福为中心的主题性大型商业，商业辐射面及吸引力巨大。;博雅国际中心;总体：26层 格局：按照功能不同，规划 为商务标间（一居）、行政 公寓（二居）种产品。 大堂：800平米大堂按四星级 标准设计，挑高11.4米， 层高：3.15米;望京国际商业中心;望京国际商业中心-----朝庭公寓;望京国际商业中心-----商业;嘉美风尚中心;项目市场价值解析图;1、功能在改变，形象在提升； 2、建筑形态在升级，塔楼已演变为板楼； 3、市场趋势价量齐升； 4、区域人群属性为典型的新人类，国际化人群增量迅速； 5、中产阶级人群已成主流，购买力强； 6、居住型产品三居已成主流； 7、休闲、娱乐设施不足； 8、具有相当的商务潜力，写字楼市场潜力大。 ;PART 2;项目概况;（现场实景）;SWOT分析;【产品品质精良】 品质精良，双电梯、双通道； 具有国际化品质，便捷、时尚、舒适的高档产品； 户型设计合理，分区明显，使用率高； 物业综合形态决定了本案是更高层次上的经济复合体，有条件成为望京区域标志性建筑群落。 ;【物业服务完善】 服务，是衡量高档公寓素质的软标准； 引进第一太平戴维斯，从服务上提升本案软件水准，拉升物业档次。;【家乐福超市】 作为支撑社区商业的骨干力量，吸纳区域人气保证稳定的市场基础; 除了超市本身的盈利外，更大一部分是贡献一个成熟的商圈，创造地产物业升值的空间； 超市作为项目的“CPU”、“核发电机”，是新磁场，激活项目所有物业； 区域未来的发展和入住人口的增长带来的强大消费能力，是吸引家乐福落户的最主要因素。家乐福的进驻，将会大大增强客群对本案的投资信心。;【周边配套齐全】 北京求实职业技术学校、朝师附小学校； 惠兰医院； 中国银行、中信实业银行； 苏宁电器； 百安居、爱家家居等。;区域居民具有较高的收入水平，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。 年龄构成以25-45岁为主，演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。 人口的高端化、国际化趋势也来越明显，对居住品质的要求也不断升级。;劣势分析 地块规模小，与北京香颂等大型项目相比，产品规划有局限性； 地块内部及视野所及的范围内均没有突出的自然景观资源，影响到居住的外在环境； 绿化率低，不易做出特色园林； 车库数量不足，配比不足1：1； 开发商华瀛置业，属于新成立的项目公司， 企业品牌有待认知，需要在推广项目的过程 中塑造品牌形象。;威胁分析 综合体建筑放量很大，以东湖湾、上京新航线等为主各产品市场竞争激烈； 国家近期出台房地产政策，压制投资性需求，宏观政策影响的不可预见性。;机会分析 从2004年底开始，望京的新兴产业园现已入住130家高科技企业，以后会越来越多，将会增加购买客户对投资前景的信心。 现在规划中的第四使馆区一旦确定在