北京天恒别墅山二期2009年度营销推广策划建议.ppt

;目 录;;2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%，较2007年同比下降24.3%；正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。;北京房地产投资占固定资产投资比重分析; 08年以来土地成交面积递增速度明显放慢。 2006年以来北京每年成交土地地块数量维持在90块左右 2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86％，2007年比 2006年成交土地面积递增12.32％，2008年前三季度成交土地面积较之2007年仅仅递增0.12%。;2008年一季度成交土地规划建筑面积达到顶峰，全年成交土地规划建筑面积锐减 2006年开始土地成交规划建筑面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40％，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38％，2008年前三季度成交土地规划建筑面积较之2007年全年递减15%左右。; 08年以来土地成交总额及楼面地价大幅度回落；08年前三季度土地成交总额较之2007年下降19%；2007年四季度楼面地价达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落。截止08年前三季度，北京楼面地价为3409元/㎡，较之2007年3553元/㎡，下降4%左右。;一级市场——08年北京土地市场分析;二级市场——北京历年商品房开工量/竣工量分析;二级市场——北京历年商品房供求分析;二级市场——北京历年商品房均价走势分析;二级市场——北京历年房价收入比走势分析;二级市场——08年北京住宅市场成交量分析;二级市场——08年北京住宅市场成交均价分析;二级市场——08年北京普通住宅市场均价走势分析;二级市场——08年北京商品住宅市场周均价走势;◆房地产施工面积增速、新开工面积增速、竣工面积增速及销售面积增速纷纷放缓； ◆施工面积增速远远高于竣工面积增速，而竣工面积增速又高于销售面积增速； 未来市场供应可能过剩，销售压力大； ◆房地产投资增速明显放缓，投资比重减少； ◆市场成交量进一步下滑，市场观望情绪有增无减； ◆成交价格坚挺，同比增幅有所回落； ◆开发商自筹资金比重上升，融资困难，面临资金瓶颈；;繁荣阶段（膨胀）;;资料来源：国家统计局;先行指数：11月份，在先行指数的8组构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，有4组指标为上升趋势，推动先行指数上升的指标——按贡献从大到小的顺序排列——固定资产投资新开工项目、房地产开发领先指数、国债利率差和恒生中国内地流通指数。有4组指标都表现为下降趋势——按贡献从大到小的顺序排列——物流指数、工业产品产销率、货币供应M2和消费者预期指数。　　先行指数现在为96.76（1996年=100）。10月份，先行指数下降1.29点，09月份下降1.26点。 ;宏观经济从多角度分析来看，2009年都将是本轮周期调整的最低点：也是世界经济增速最为缓慢的一年，中国经济的困境在2009年将集中体现。;;2008年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续回落，房地产市场持续萎靡不振，同时受全球百年一遇金融危机影响，中国的经济出现衰退迹象。预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2008年出台了一系列的宏观调控政策，既有行政手段，也包括金融手段。;;【北京救市政策滞后于其他省市出台】 2008年10月22日国务院下发的文件，赋予地方政府自由裁量本地楼市费用减免的权利，随即，全国各省市救市政策频频出台。但此时的北京一直没有任何动静，北京建委声称短期内并不会出台相应的房地产救市政策。 【北京救市政策力度有限】 北京在出台救市政策前一直执行国家降息政策，虽然11月、112月出台了相应的政策，但这些政策多是调整住房公积金限额和放宽普通住宅标准，其力度不如其他省市出台的购房就补贴的一系列救市政策强硬和深远，影响力实属有限。;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策;●国资委将主动推动央企整合，央企地产业务整合将提速 “按照国务院关于国有经济布局调整所要求的，中央企业到 2010 年将会减少到 80-100 家，奥运会以后，由企业自愿组合到转向由国资委主动推进。”中央企业房地产业务的重组已是必然。据悉核准房地产业作为主业的，总数不超过 15 家。 ●明确耕地保有量，实行土地政策差异化调控 11月