北京大兴兴创号地花园洋房项目营销总案.ppt

大兴兴创15号地营销总案汇报;【开篇感言】 2010年初春 亚豪有幸参与兴创15号地相关工作 使我们见证她从无到有的华丽蜕变 过程中我们始终坚持着 奉献给大兴区一个优秀作品的纯真理想！ 更将她视为兴创和亚豪同步实现企业战略升级的重要里程碑;营销工作可谓千头万绪 尤其是高端住宅的营销 首先我们必须站在兴创企业战略的高度 深刻理解大兴15号地的深层意义 方能做到胸有成竹、有的放矢！;15号地项目之于兴创公司：;战略目标 树立高端形象 塑造品牌美誉 实现完美业绩;【站位篇】 我们如何站位，从而成为引领品质生活的标杆？ ;从三个层面，探寻“兴创15号地”的核心竞争力;从“2900亿撬起南城”开始 ——“重北轻南”从此不复存在 ;【解读区域】;现在的大兴;【解读区域】;【解读区域】;同一区域集成英式、法式等不同国家建筑风格、园林风格于一体;领先的开发企业： 保利、绿地、华润、兴创、顺驰、旭辉、春光等等 国际的设计团队： 上海UA建筑设计公司 上海天华建筑设计有限公司 PLACE Design Group景观 北京建筑设计研究院 北京维拓时代建筑设计公司 加拿大笛东联合规划设计公司;;区域发展;同时，“南城项目”的地域烙印深刻，难以使市场对大兴区的地域认知有所明显改观;中海九号中海地产10巨献 经久品牌客户追随;2010年品牌房企力挺大兴住宅热销，绿地、保利、金地、旭辉 … … 让人们记住了一个个项目那么2011年，谁能成为区域高端居住的旗帜？使人们真正的重新认知大兴;;;;;;;在这里，能够实现对生活品味极致追求的所有奢想;;区域气质;御制生活 传世家族 浓荫华宅;基于区域认知和产品分解后的产品定位足够高端，但不足以立势我们还需要深层次的看项目;;【发展的大兴】——南海子公园的复兴;地铁4号线中9个站点组成了艺术长廊 凸显大兴政府对于区域历史的演绎 政府重塑大兴的决心 ; 执行到位——大兴政府最为得力的、最富有责任感的城市建设执行者 一级开发——城市运营商，拥有城市运营的高度，眼界高 了解政府——合作多年，深刻理解区域的规划，有眼光 人脉深厚——最???博得区域政府的支持 ;01;北京城稀有的 御制生活格调;南海子 皇家苑囿;;;;高端营销的关键在于找到客户， 那么，我们的产品对位怎样的客群？;翡翠城;旭辉紫郡;绿地香颂;大兴地缘势头强劲;;【营销篇】 如何塑造品牌标签，奠定美誉度传承的基石？;01;01;【销售线】 充分借鉴已被市场成功验证的 低密度高端营销模式;经典案例：万城华府;经典案例：龙湖系列;经典案例：御园;高端产品的建筑线条描绘生活的尺度;;外部环境分析;政府轮番调控，重在遏制房价飞涨，回归理性市场;房价非理性上涨的 压力依然存在;需求杠杆：贷款首付比例、提高利率、本市及外地限购 金融杠杆：提高准备金率 税收杠杆：契税、营业税、房产税 监管杠杆：开发公司资金监管（预售金管理）;绿地香颂 340-440㎡，联排;当前市场竞争格局;领海朗文世家;绿地新里西斯莱尾盘(5号楼);潜在供应——产品线分析;预计2011年下半年竞争项目集中放量 建议本案应在上半年（建议6月之前）及早入市;2011年高端项目扎堆开盘，我们必须抢占先机 2011年上半年6月是较为适宜的开盘时机;旭辉紫郡10#;绿城北京诚园（精） 产品线：90-180㎡ 总价：280-1800万元 月均销售25套;通过参考项目去化速度分析， 以及项目自身特点，平层576套的供货量， 综合考虑预计本案销售周期约为24-26个月！！;绿城北京诚园;价格策略制定——周边项目样本推算静态价格（别墅）;22021元/㎡（毛坯）;推盘策略建议：地块周边条件及土地价值分析;推货方案一：形象极致化策略; 总套数576户，单栋总建面为约数，仅供参考;推货方案一：经济效益评价;推货方案二：产品递进策略; 总套数576户，单栋总建面为约数，仅供参考;平层产品全盘累计实现销售均价26950元/㎡，别墅1500万元/套 总销售额约为36.7亿元;两个推货方案，建议优选方案一;;绿地新里西斯莱售楼处;品牌突围的要点——情景营销体系的建立;品牌突围的要点——情景营销体系的建立;;“管家陪伴式”高端接待流程;“管家陪伴式”高端接待流程;“名媛绅士级”亚豪销售团队;亚豪双副总 （18人团队）;“以客为尊”的现场服务;三维效果演示视频;高端住宅的形象推广， 并不是单纯的广告表现就能完美演绎， 针对阶段性的推货，只有策略性的进行推广， 才能够达到口碑的树立和圈层传播！;案例核心分析－－阳光上东;改变区域属性和认知，通过区域升值带动地产升值 北京上东区－北京富人区－富人区国际化－实现产品逐步升级 第一步：提出上东区－炒作上东区－联谊曼哈顿 第二步：炒作富人区－纽约富