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北京山水国际三期项目开盘定价报告
山水国际12#13#15#开盘/定价报告;
目 录
第一部分 市场分析
第二部分 竞品分析
第三部分 客户梳理
第四部分 定价说明
第五部分 开盘计划; 策略前的思考;近期房地产市场事件回顾;事件背后引发的思考;
1、市场气氛不正常!
2、楼盘售价存在人为价格操作!
3、热销背后人为的炒作!
;近期房地产市场信号的传递;2010-4-18;国务院重要新政(2010年4月15日、 4月18日);CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据全国重点城市成交情况对比;新旧政策评估:100万的房产首套、二套房新旧政策对比;背后引发的思考?;后期市场研判;通过以上思考,对本案此次开盘的心态:;第一部分 近期市场情况分析;整体市场月度量价走势 ;株洲各区域市场3月量价走势 ;市场小结:
2010年3月,整体住宅市场成交面积基本有所上升,达到16.9万平方米,相比2月成交量上涨56.4%。3月住宅价格环比略有下降,但总体仍维持在3000元的单价水准。
原因:
受全国市场热销氛围的大环境影响,株洲的住宅市场同样表现出良好的复苏姿态。
株洲市场第一季度中市场供应量较少,使客户选择空间较小,给客户造成紧张的局面。
部分开发商人为制造房源紧张、价格上涨等热销氛围,给客户造成一定心理压力。
;第二部分 竞品分析;玫瑰名城;玫瑰名城四期于2009年9月27日开盘,
开盘价:
(小高层13+1层)价格范围:2700-3240元/㎡,均价2820元/㎡;(高层18+1层)价格范围:2700-3340元/㎡,均价2880元/㎡
楼层价差:20元/层
价格调整后:(2010年2月调价)
(小高层13+1层)价格范围:3100-3620元/㎡,均价3200元/㎡(高层13+1层)价格范围:3360-3800元/㎡,均价3520元/㎡
楼层差价:20元/层
第五期今年五月开盘,预计均价3600元/㎡;金色荷塘;天鹅湖壹号;印象华都;印象华都价格走势;城市风景三期;市调:
目前在售房源部分楼层对外一口价3880元/㎡,顶楼3580元/㎡(10、11、17幢)
原开盘价:价格范围3100-3400元/㎡,均价3300元/㎡(去年8月开盘)目前余房20套,基本是160㎡四房。
今年6月,新推出178套新房源,120-145㎡,二梯四户,目前已开始定购选房,交10万优惠2万,可定房号、价格。
开盘均价4000元/㎡,起价3700元/㎡,楼层差价20元/层,无景观差价;;案名:恒丰.水岸春天(三期)
项目位置:天元区滨江南路168号
开发商:株洲恒丰置业有限公司
;市调:
该案二期目前已是现房,尚有余房39套,对外报均价3756元/㎡
三期临江5栋还有少量余房在售。
09年12月开盘均价3900元/㎡,每层差价20-30元/层,年后价格上调,余房均价4780元/㎡,最高价25层5100元/㎡;案名:湘银.金色阳光
项目位置:天元区滨江南路市政协旁
开发商:株洲湘银房地产股份有限公司
;尚格名城;尚格名城价格走势;嘉麒.新城壹号;新城壹号价格走势;恒基.莱茵小镇;莱茵小镇价格走势;锦绣江山;锦绣江山价格走势;经世皇城;开盘均价3450元/㎡,调价之后上涨100-200元/㎡,均价3680元/㎡,低区3200元/㎡、中区3600元/㎡、高区4600元/㎡
楼层价差:1-20层20元/层,20层以上10元/层
;竞品小结:
1)客户购买需求:春节后购房热情较高,如:金色阳光:187套房源却排号约500组客户。
2)产品需求方面:3房产品是市场需求主力户型。
3)春节后楼市成交乐观,区域楼盘价格呈不同上涨情况,平均涨幅约10%左右,上涨价格约150—500元/平方米。
4)开发商共性:部分楼盘余房不多,借机大幅度提价,存在一定炒作嫌疑。
如:水岸春天:余房约10几套,对外报价约4700元/平方米,
经世皇城:余房6套,对外报价4500元/平方米;第三部分 储客情况分析;目前VIP卡办理情况统计;客户蓄水情况(截止3月20日)
;潜在客户挖掘手段;后期意向客户开发手段;客户落位分析;12幢落位;13幢落位;15幢落位;储客情况小结;第四部分 定价说明;推案盘点;各栋产品明细;定价思路:
原则1: 市场竞品分析:参照目前株洲区域市场内楼盘价格成长情况;
原则2: 自身产品分析:项目不同的产品根据房源楼层、位置、景观等因素差异化定价。
原则3:根据客户的落位情况进行价格微调。
;
定价考量点:
影响定价的因素,(定价特定因素)考量重点依次为:位置、景观、采光、楼层。
位置:12幢、13幢作为本案江景房最后2幢之一,因此价格作最大跳升。
景观:一线江景,不
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