北京远洋地产北七家项目营销思路.ppt

—远洋地产“北七家项目”营销思路沟通;一、市场环境分析;北侧：太阳城;项目基本情况;项目所处的市场环境;市场环境说明;市场环境说明;目标客群分析;主力客户： 北京市较高端消费人群——城市“高知中产阶层”，如薪资优厚的高级外企主管、律师、大学高级教师、金融投行领域高级从业人员等，工作区域多集中于北部区域； 他们普遍拥有2次及以上的置业经验，但是首次购置别墅，置业目的为升级换代，渴望享受别墅的低密度高品质人文生活环境，以实现他们的“别墅”梦； 他们懂得时尚、追求品质，享受生活，看重传统别墅区能够彰显其不断提升的社区地位； 他们积累相对较少，在近年别墅市场价格不断提升的情况下，他们购置传统独栋别墅的经济能力有限，偏好实用的紧凑型别墅产品。;次主力客户： 北京其他区域及外地客户，具有较强的经济实力，希望在北京传统别墅区购置房产，作为短期或较长期居住用房。;项目市场定位;项目SWOT分析;市场定位;通过对区域市场、项目目标客群以及项目市场定位的研判和分析，根据前期提出的建议，北七家项目完全可以以高品质的产品、较突出的价格、较快的销售速度实现项目预期开发目标。树立区域内联排别墅新标杆的形象，确立奥北区域精致别墅的典范。;;营销目标;整体营销策略;营销策略︱产品力策略;营销策略︱产品力策略;营销策略︱产品力策略;对标项目龙湖滟澜山门廊效果图：;营销策略︱产品力策略;营销策略︱产品力策略;;营销策略︱营销力策略;营销策略︱营销力策略;营销策略︱营销力策略;营销策略︱营销力策略;营销策略︱营销力策略;营销策略︱营销力策略;;本次分析，主要针对本案在现阶段首期推出的产品制定推盘均价。考虑到时间因素导致的价格涨幅，将根据项目产品入市时的节点进行研判，本次分析针对目前的市场情况，将采用德尔斐法和竞争项目对比法两种方法进行理论价格分析。;价格策略︱竞品选择;价格策略︱联排均价推导;价格策略︱整体价格定位原则;价格策略︱整体价格策略原则;价格策略︱价格计算公式;价格策略︱ 中心单位价格推导;价格策略︱边单位价格推导;价格策略︱TOWNHOUSE价格推导;TOWNHOUSE最终整体均价为￥18618元/平方米（不含地下面积、毛坯交房计） TOWNHOUSE最终整体销售额约19.3亿 按照全面积计算（含地下面积、毛坯房计）TOWNHOUSE整体均价为￥13359元/平方米;价格策略︱TOWNHOUSE价格推导;未来项目在产品、园林、环境、配套等因素上能够和滟澜山项目具备竞争力，(能够做到和滟澜山项目一样的出位）那么项目的价格能够在目前推导价格的基础上浮20%—30%。在区域内将和滟澜山一样，成为标杆项目。;价格策略︱价格体系制定;价格策略︱价格制定原则;价格策略︱价格制定原则;;推盘策略;推盘策略︱销售阶段划分;推盘策略︱销售阶段确定;第一阶段： 开盘强销期 周期：2010年5月—2010年10月 推售单位：以1区（76套）为主要消化对象 第二阶段：持续销售期 周期：2010年10月—2011年6月 推售单位：以2区（112套）为主要消化对象 第三阶段：二次强销期 周期：2011年6月—2011年10月 推售单位：以3区（106套）为主要消化对象;第四阶段：三次强销期 周期：2011年10月—2012年6月 推售单位：以4区（130套）为主要消化对象 第五阶段：尾盘期 周期：2012年5月以后 推售单位：消化剩余房源 2010年5月前为客户积累期;推盘策略︱价格涨幅及销控方式;推盘策略︱开盘策略;确保开盘热销，形成轰动； 落实“制造惊喜”的竞争策略，拉大项目形象和实际售价的差距； 与主要竞争项目在产品价值上拉开一定差距，保持绝对的产品价值优势； 保证实现预定全盘均价。;推盘策略︱开售条件;推盘策略︱开售条件;销售及相关文件方面;推广方面;推广方面;推广方面;媒体 户外及周边道路指示系统全面发布 网站建立完成,网络广告发布 开盘活动筹备及邀约工作完成 平面媒体软\硬广告预热完成;;销售排期︱;销售排期︱;以上销售排期是在项目产品、园林、物业达到滟澜山项目标准的前提下可能实现的销售周期； 未来受到市场、政策、项目自身等诸多不确定性因素影响，会延长项目的销售周期； 销售排期中不包含32套样板间，共计销售套数424套，销售金额20亿元； 此计划分解为静态推导，具体销售情况将根据入市时间及阶段涨幅确定。;项目价值提升建议;价值提升建议︱;根据目前的项目规划，项目整体由一条南北向的水域分割，由于水域面积较小，临水景单位有限，其他联排单位之间没有水系，只有通过园林装饰进行分割。;双拼别墅在产品品质上要优于主流产品TOWNHOUSE。在未来的销售过程中，双拼产品将成为整个项目品质提升的筹码，一方面起到拉升项目整体调性??作用，另一方面满足高端客群的需求。;庭院装修可以增