北京滨江公项目年度营销推广方案.ppt

滨江公馆 2012年度推广方案;目 录 ;第一章 环境预览;1-政府的声音;中央经济工作会议12月12-14日在北京举行， 会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇， 促进房价合理回归，加快普通商品住房建设， 扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。;相对于GDP增速我们要幸福的GDP，从这个角度看，GDP增速应该适当下来，要保持中国经济可持续发展，肯定会出现GDP增长不能像前两年两位数增长，11%或12%的增长，中国承受不了，世界经济平衡也承受不了。中国房地产市场价格涨幅过大，不要对房价大幅度恢复周期反弹抱有幻想，请不要用股市方法预示房市。房地产要走向健康发展方向，就是买房子是为了住，政府要坚决打击投资投机，以后像买卖股票一样投机房子就难了，或者赚钱空间就少了。 ;对市场影响的几个政策，从影响力从小到大依次有四个。 第一个是房地产税，但由于执行标准不太高， 适合的消费者非常少，对市场的影响有限； 第二为限购，但刚性需求现在足以支撑市场； 第三是加息，影响非常大，包括开发企业和消费者； 第四点是限贷，是影响最深远的，也是左右2012年市场的关键因素。;2012年中国房地产‘去投资化’趋势将明显增强， 同时，住宅行业，未来需求的动力呈现衰减。 短期来看可能6个字对大家有一定的参考：调结构、转方式。 调结构涉及到很多方面，首先是区域的结构，再次是土地的结构， 以及产品的结构、项目的结构等等， 转方向首先是盈利模式和经营方式，还有增长方式的转变， 由过去强调规模和速度，回归到更多地通过内涵式增长来提升自己。;2-业界的声音;现在所执行的各地楼市调控政策未来会发生变化，不同城市会发生各具特色的微调，不可能再用“一刀切”的办法。2011年房地产市场的问题在于“补课”，赶紧弄出保障性住房1000万套的数字，赶紧把这些事有一个眉目，这个是2011年的状态，但是如果到2012年还这样，恐怕有点“毛病”了。房地产调控的背后是区域经济发展畸形带来的，未来半年很难期待房地产增长。;现在因为成交量的降低，银行开发贷款的减少，尤其是今年的限购政策把一些城市成交量对价格的敏感性降低??。有些大的开发商现在的情况“非常困难”，甚至以目前几个合作伙伴的能力都难以解救，因此不得不寻求降价自救。现在开发商是只有资金困难的时候，才会降价，现在这个持续的低迷，基本上都是以月或者季度作为单位。只要房地产的价格和成交量在降低，房地产市场在低迷，市场上是买涨不买跌，在降价的过程中，实际上成交量是比较低的。我觉得在这种市场都特别不稳定的时候，大家在买房时，还是要慎重吧，要再观察一阵，再等等吧。;2011年不是太坏，2012年不会太好，2013年将面临危机。去年土地供应量急剧下降、今年开工不会大幅增长；去年投资急剧下降50%左右，今年投资不会出现高增长；同时，今年保障性住房数量将低于去年。;根据政府2011年以来的频频表态以及近期结束的中央经济工作会议，2012年的政策基调已经相对比较清晰，即调控的大方向不会改变，政策稳定将是2012年发展的主要基调。北京作为政策调控的高压区与敏感区，目前执行的限购政策在2012年将会延续，但是在大方向不变的情况下，如果市场出现极度低迷的情况，也不排除会出现政策操作层面的局部微调。在调控的大前提下，2012年上半年仍会有价格下行的压力，但是随着市场发展，下半年成交量将会渐趋稳定。 ;2012年房地产调控政策将会持续，放松的可能性不大，如果政策持续下去的话，就意味着整个行业将必然面临着转型，从依靠跑量的粗放型产业模式转变为更精细化的产业模式，市场结构的重心将从投资性的高档产品转为性价比更高的普通住宅，从而来满足刚性需求，解决社会住有所居的问题。;3-消费者的声音;今年初，就收到银行短信通知，执行新利率，增加月还款额，压力山大啊！ 都说买涨不买跌，现在就等着看跌到什么时候！ 如果今年房价跌得狠，是不是可以买房结婚啦？！！ 与其等分到保障性住房，还不如等房价降到08年！;4-结论;①针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。 2012 年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在 70 大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。;②市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。 而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此， 2012 年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。;③土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。 各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总