北京锦官苑项目前期策划报告.ppt

综述 第一部分：总体规划调整 第二部分：商业定位 1、市场状况 2、商业立面建议 3、商业形态建议 4、商业布局建议 第三部分：商务空间调整 1、2#楼调整建议 2、4#楼调整建议 第四部分：第一组团户型调整 第五部分：第二组团建议 总结;经过市场调研与产品分析，我们认为本项目有明显的地段优势及区位竞争优势，但在产品规划和建筑设计方面却存在明显不足，没有充分发挥本项目的天然优势，主要表现在以下几方面： 1、2#、4#楼设计为小户型公寓，没有使这两栋楼的邻街商业价值得到体现，无形中降低了开发利润。 2、交通组织存在一定问题，主要表现在地面车位过多，与高档社区最基本的人车分流这一特点相悖 3、园林景观过于平淡、直白，与项目尊贵、气派的开发理念不相符。 4、户型设计落后，无法满足现代市场需求。 ;锦 官 苑/;锦 官 苑/;锦 官 苑/;锦 ??? 苑/;锦 官 苑/;;功能规划;取消地上车位，重新布置出入口，实行人车分流，体现社区高档品质 重新进行交通组织，使2#、4#楼形成环行交通，增加邻街物业的商业价值 ;道路规划;;景观规划;锦 官 苑/;锦 官 苑/;锦 官 苑/;案名建议： 世 家 天 第 ;项目SLOGEN 西区故事 ? 私人美树馆;建筑风格 商业：现代简约风格 公寓：新欧式庭院;园林风格 欧洲庭院景观;第二部分 项目商业定位建议;锦 官 苑/;锦 官 苑/;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;锦 官 苑/;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;锦 官 苑/;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;锦 官 苑/;锦 官 苑/;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;锦 官 苑/;锦 官 苑/;锦 官 苑/;产品位置：4号楼首层、二层 产品类型：复式结构，单层平面120-150平方米，整套面积约250- 300平方米 产品形式：框架结构 首层层高4.5米，二层3.9米 每单元在邻街面设独立出入口 采用分户式中央空调;锦 官 苑/;策划理念：制造产品差异性，赋予2#楼与4#楼不同的空间形式及商务模式，2#楼偏重于写字楼形式，4#楼偏重于商务公寓 建筑结构：框架结构，便于灵活分割 ;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;华远新时代销售代理公司;锦 官 苑/;第一组团调整构想 作为最先开盘亮相的第一组团，能否为市场接受，将直接影响本项目二期、三期的开发及项目整体形象。可以说，第一组团是本项目成功的基础。 第一组团在保持项目整体建筑风格统一的基础上，采用新古典主义设计手法，即在现代的时代精神中凝聚着古典的典雅、持重、沉稳和永恒。 建筑主体比例稳定，风格、色彩上有古典建筑的气质，同时体现现代设计理念在空间的丰富扩张--即在开窗大小、形式及具体的立面功能要素上体现现代设计手法。 户型内部空间则符合现代成功人士对家庭生活静谧、宁静、舒适的需求，作到空间布局清晰，动静有序。 在公用空间应体现出项目高档、尊贵、权势的气质。 ;第一组团现状问题 1、1#、3#楼均没有设计独立大堂，难以与 8000元/平方米售价相匹配 2、户型设计落后，功能布局凌乱，部分户型 采光不足。 3、园林景观缺乏整体感、通透感;鉴于第一组团现已开工，如全部重新调整将给项目运 做带来一定问题，因此，我们建议在不停工的基础上 仅对公用大堂和户型进行调整 ;大堂调整建议 ;3#楼 塔楼部分：沿用北侧入口，将目前A-4户型及A-5户型分别取消厨房部分，扩大现有大 堂平面面积，同时在高度上考虑首二层全部挑空。修改后的A-4和A-5户型在 首二层重新设计为二室一厅，平面设计方案建议由建筑师重新设计。 板楼部分：在3-B及3-C