华坤道威2013年03月06日杭州复地·御溪公馆项目策略报告.pptx

华坤道威整合营销机构 ;我们的目标非常明确： ;城东——金色黎明、滟澜山已是过去； 城北——自在城已走向尾盘阶段； 城南——寰宇天下、钱塘帝景等大户当道； ;所以，这是一份承载着特殊荣誉的策划;我们将以高端品牌深化与利润最大化的实现为核心目标 制定2013年有效的营销策略;2000年，华坤道威整合营销机构成立于浙江杭州，发展至今已成为一家拥有600余行业精英、涉及销售代理、广告策划、市场研究（含产品定位）三大业务领域 于浙江、江苏、福建等地均具有卓越影响力、始终保持全国一线专业水准、并持续稳定发展的整合营销机构。 华坤道威在与浙江本土开发商共同成长的同时，亦与金地、保利、万科、龙湖、远洋、中粮、绿城、嘉里等众多国内知名开发商合作，深度结合其项目特点、企业文化，共同打造出多个成功项目，积累下丰富的合作经验、创造???健康高效的合作模式，并因业务需求而先后成立江苏分公司（苏州）、东南分公司（温州）;格 局;2012年公司代理销售项目签约金额65亿，市场份额第二 2012年度杭州房地产整合营销综合实力排名第一 目前代理业务合作客户： 全国：金地、保利、万通、世茂、中国铁建，九龙仓等 本土：金昌、郡原、浙大网新、新和成、东和、港丽、时代、广瑞瑞城等 ;针对 御溪公馆 拟投入8大华坤优势资源;关于物本购 别人眼中的电子商城 我们眼中的客户平台 ;关于物本购的价值嫁接 为项目提供差异化的服务附加价值 作为重要的DM载体，在物本购每一次销售中发放项目DM 物本购客群的联系方式共享为CALL客与活动名单 意见领袖的积极舆论导向 为项目提供活动礼品 ;像马云一样利用自身影响力 支持业务发展 浙商会 青年企业家协会 利用自身的影响力在业内 与浙商圈内形成积极有效 的项目传播，扩大御溪公 馆项目的认知范围。;每天第一时间直达用户桌面;; ;华坤道威资源利用之---温州公司;华坤道威资源利用之---项目客户资源;我司服务金地、万科、保利等项目多年 在杭州积累大量的媒体、外拓渠道资源，此类可直接嫁接于御溪公馆项 目之上，进场第一时间无缝地对项目进行推动。 ;Part 1 市场研究与分析 Part 2 项目定位建议 Part 3 项目开发销售策略 Part 4 营销效果保障;PART 1 市场研究与分析;1、公寓市场分析;1.1 整体公寓市场量价走势;2012年，杭州市场整体虽有好转，但仍需警惕来自新增供应市场和存量市场的双重压力，市场风险及诸多不确定因素依然客观存在。;从2012年全年杭州公寓市场成交结构来看，本案公寓各面积段去化速度慢，市场容量低。（公寓单价按26000元/㎡来计算）。 尤其是73、74方滞销严重，该面积段主力成交集中于80-150万。;2012年板块内由价格主导成交，月均去化265套。 进入2013年成交量走稳，成交价格逐步升高，月均去化200套。;面积段;;和家园12年全年去化386套，月均去化32.16套，单月最高去化72套。;西溪晴雪12年全年去化130套，月均去化10.8套，单月最高去化36套。;区域 ;项目名称;从项目规模、自然环境、地段价值、产品营造、内、外部配套6个维度进行竞争对比，本案主要优势在于“地段”——本案更接近主城区，受主城辐射效应更强。;2、别墅、排屋市场分析;2012年年初随着整体市场的回暖，别墅成交套数在5月开始也明显上升，8月达到峰值；由于别墅市场受个盘影响较大，成交均价上下浮动明显，本月量降价涨；从板块来看，近一年青山湖板块成交最多，西溪板块年成交量104套。;近一年，杭州别墅排屋市场整体供过于求明显，西溪板块供求比最大，去化压力大；存量方面，青山湖板块存余量最大，西溪板块其次，占比23.3%；整体市场按近一年去化速度需2.5年完成去化。;板块内排屋全年成交131套，月均成交10套 板块内排屋成交量较少，变化受个盘影响较大，开盘月成交量上涨明显。;西溪龙御（待售）;板块;面积段;40;产品特色 最大限度的保留自然原生地貌，使建筑充分的融入周边景观之中;42;43;户型特色（别墅）　多重庭院、独立客厅、空中全采光连廊、私密围墙以及地下一层的大面积赠送;;物业类型 ;商业：翡翠天地商业中心、西溪沃尔玛、宏丰家居城 教育：绿城育华幼儿园、杭师大附属小学 交通：天目山路线路：黄龙世纪广场—天目山路—五常大道（或02省道）—高教路—溪上玫瑰园，总行程约13公里； 规划中文一西路线路：西城广场—文一西路—高教路—溪上玫瑰园，总行程约9公里;建筑特色;主要分布在大城西区域及杭州市区，中年为主，私营业主和企事业单位高层、老总等 区域分布：以杭州大城西范围内和杭州市区为主，部分当地原住民，省内其他城市、偶有外省地区 年龄分布：40-50岁 家庭结构：三口之家或大家庭为主 置业目的：再改为主;