南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销报告.ppt

;上大学了：学长们免费，独我们交费。;当今流行语：卡奴、房奴、孩奴、车奴都是在说我们80后。;改变！改变！;2010年7月30日 边城房地产经过13轮竞价 以3.45亿元拍得白云亭地块 楼面地价6003元/平米;【壹】;2010年4月17日国务院出台新“国十条”，6月4日，严厉二套房认定标准出台，国家连续出台房产新政，市场成交缩减，市场低靡;主城、奥体已经遍布豪宅，我们该去抢这杯羹吗？;;随着销售的加速，资金回笼加快，规模房企掀起了新一轮的土地储备扩张，以华润、保利为代表的央企族进驻南京，地王纪录被不断刷新，各区域楼面地价均创新高；;世茂滨江新城;项目;土地编号;豪宅是占据优越资源的房子， 南京则是个不缺资源的城市 我们有这样的资源吗？;我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脱颖而出吗？;传统居住区，交通便捷、商业配套齐全;长江成为南京城市发展新的主轴之一；城市不再是背江发展，而是面江发展； 南京从“秦淮河时代”走向“长江时代”，实行“跨江发展”，下关由主城区的边缘转变为大南京的中心区域之一 ;区域高档社区云集，区域高端住区氛围浓厚;区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内彻底改善可能较小;项目北侧和东侧有高压线贯穿，影响项目居住舒适度，给地块的整体规划带来难度。;项目西侧高架给项目带来一定的噪音的不利影响;主要建筑经济技术指标;加分项“＋”;作为豪宅——我不够，没有豪客们要的资源 作为公寓——我傲视群雄，虽有些许弊端，但瑕不掩瑜;大豪宅VS小公馆;小公馆＆80后;我们的出发点;客群描述;我们的首置、功能性首改客户——城市的明天;Our Customers;你要什么，我给什么;豪宅区的城市小公馆;Mini Mall ——具备Shopping Mall的一切功能，但均按比例缩小 ——体验式的、情景化的、特色的;产品定位;用足容积率，两栋居家小公馆（南面24层和北面31层高层），加之沿街底商，造就城市时尚生活氛围;该户型标准层面积850㎡左右，可根据需要扩大面宽;;两室两厅一厨一卫（75㎡）;一室两厅一厨一卫（64㎡）;两室两厅一厨一卫（95㎡）;南楼户型提示;;3.6 X 3.3 （12.96）;3.6X 3.3 （11.88）;住宅户型配比;;产品魅力化;建筑风格——80后没钱，但不代表不追求品质“我需要华丽的外衣” 建议参考ART DECO 风格，时髦而挺拔的建筑风格，蕴含着厚实沉稳的特征。给予年轻人时尚生活的同时，并附有厚实沉稳的特质;景观规划——别小看80后，“我没住过豪宅，我看过啊”，大面积集中景观塑造震撼视野;景观小品——没有90后的个性，但有80后的回忆 各种风格的雕塑、小品作为点缀;建材运用——这个世界的噪音太多，80后回到家不想再听汽车声 利用高品质隔音建材（如“三层LOW-E玻璃+惰性气体”）;安防强调社区的多重保全服务 社区保安24小时监控 楼宇红外线及电子监控 彩色可视对讲系统 煤气泄漏报警系统 住户紧急报警系统 停车监控和管制系统 消防安全系统;科技——这是个网络充斥的时代，80后是第一代网聊、网恋的人，网络必须无处不在 青年社区，无线网络覆盖;社区配套——80后宁愿把睡觉的时间用来玩，但却不愿意埋头于家务，家门口一定要能解决日常生活所需 休闲商业步行街;HOW;项目属性;1、找准项目目标客群是项目销售的关键及必备条件。 2、尽可能缩短销售周期，现金为王。 3、采用渠道营销为主的策略，进行针对性的推广。 4、控制价格合理梯度，掌握价格话语权，快打快销。;区域为主：以定点户外、围墙、巡展等方式主抓龙江、下关区域客户。 ;区域媒体;一切从客群—80后出发，看看如何进行针对性推广;一切从客群—80后出发，看看如何进行针对性推广;广告投放强度;公寓竞争导向型价格评估表;地块价值;商业竞争导向型价格评估表;地块价值;;;阶段主题;寻找城市生活之源系列主题活动;产品推广期、产品爆破期;产品实销期;开盘实销期;根据住宅总建筑面积约为53000㎡， 项目总销金额约为10.6亿. 企划费用提取总销0.8%比例， 一期总体企划费用为848万。 建议使用划分比例为6：4， 即首次开盘前使用508万，开盘后使用340万。;;2、推广活动费 　 　 　 　;麦森，取MSN的中文谐音。 因项目客群偏年轻化，但又不同于QQ族，是极具时尚感并有国际范的一群人，公司白领，以MSN作案名很符合客群的定位，体现出客群既年轻又有品位的特质。;Logo设计;从字面理解，“巢”有“小小的家”的含义，与项目小户型、小公馆的定位相符； 谐音“新潮”，新鲜的、时尚的，符合项目年轻化客群的定位； 同时谐音“心潮”，有“心潮澎湃、激昂、欢快”之意，体现出客群的喜悦之情； 心巢，给灵魂一个栖息之所，给心一个温暖的、安逸的家。;Logo 及VI延展;幸福展现;克