南京紫园住宅及别墅竞争市场分析报告优派克思2008年.ppt

Unique Partner Customer Skills ;紫园住宅及别墅竞争市场分析报告;市场竞争范围界定;本案位于城东马群片区，主要市场竞争来源包括仙林在内的大城东板块在售住宅及别墅项目;城东房地产市场竞争环境;城东并非南京市主要人口导入区，故住宅市场份额有限；从销售情况看，2008年上半年受到低迷市场环境影响，城东住宅成交量下降，整体市场表现不佳;分项目来看，城东目前在售项目主要集中分布在光华路、中山门大街、马群三大片区，2008年上半年，城东各项目月均去化套数不超过20套，整体市场表现不及奥体板块;从价格来看，该片区住宅成交价在9000元/平米上下浮动，2008年上半年住宅成交价基本保持平稳;在售项目均价在8500-10000元/平米之间，二房主力总价80-90万，三房主力总价在100-140万之间;从产品来看，90-100平米标准二房、100-120平米集约型三房、120-140平米舒适型三房为片区主力供应产品，舒适型三房产品市场需求量较大;钟山晶典 ;;;宏图上逸园;;;德基紫金南苑;;;鸿意星城;;;城东房地产市场竞争环境;天泓山庄 ;产品特征 复式户型设计较为新颖，上下层多面宽景阳台，大尺度入户花园；其客厅多为挑空设计，形成了超越其他房间的空间高度和体量，将室内空间的舒适和气度展现无疑，别墅的豪华也由此展现，此外，主卧卫生间隐于衣帽间内侧，私密性极好。 销售均价 目前项目小高层、高层均价约为9000-10000元/平米，观山墅单价16000元/平米。 本项目竞争分析 该项目整体品质较高，特别是其中电梯别墅及空中别墅规划为当时南京市场上的开山之作，其产品推售模式对本项目具有很大借鉴意义;该项目处于尾盘期，待续房源无多，同本项目竞争关系不大。;钟山美庐;;;城东房地产市场竞争环境;区域公寓市场未来总供应体量达70万平米，供应类型主要包括公寓及经济型别墅，本案即将面临激烈的市场竞争;城东房地产市场竞争环境; ;仙林房地产市场环境分析;2002年初仙林大学城启动建设以来，仙林第一轮住宅开发热潮接近尾声，2007年至2008年6月，板块住宅（含别墅）供应量位于全市最末，08年上半年住宅市场惨淡运行;住宅项目分布;由于区域内固有客群具备一定消费能力，故120-140平米三室二厅二卫改善型产品为板块内住宅主力供应户型，90平米基本型产品为次主力供应户型;仙林目前地铁2号线尚未通车，整体入住率不及河西新城区，居住氛围仍有待形成，8000元/平米公寓市场价格支撑略显不足，今年1月以来销售量驻足不前;从总价来看，区域内在售普通公寓主力总价在80-120万之间；花园洋房主力总价分布在100-150万元之间，总价区间同河西片区相似，但区位条件不及河西;仙林房地产市场环境分析;;叠加别墅作为花园洋房的优化产品，是2007年区域内主要供应物业类型，2007年下半年栖园、依云溪谷依次面世，进一步扩大联排、双拼供应量，仙林别墅市场再次升级;2008年南京楼市转冷，仙林别墅去化虽不及2007年的旺销，却保持稳定的去化量，市场表现优于仙林普通公寓;区域内供应产品符合市场主流：叠加主力户型在150-170平米之间；联排主力户型250-270平米之间，200-230平米小联排为次主力供应；双拼则在210-310平米皆有供应;从价格来看，区域内独栋单价18000-21000元/平米；双拼别墅单价15000-16000元/平米；联排12000-18000元/平米，叠加9000-12000元/平米，同公寓相比价格相对坚挺;区域内在售双拼总价区间集中在350-400万；联排主力总价在250-300万之间，栖园联排达400万；叠加主力总价集中在150-200万之间;仙林房地产市场环境分析;栖园;;招商.依云溪谷 ;;新城尚东区;;;汇杰文庭;;;仙林房地产市场环境分析;2007年12月，仙林湖周边4宗住宅用地集中出让，出让总面积达85.4万平米，其中别墅用地出让面积23.5万平米，住宅用地61.9万平米，预期未来总建面积达130万平米;仙林房地产市场环境分析;