南昌卢塞恩小镇别墅项目定位策划报告5m2007年.ppt

卢塞恩小镇项目定位策划报告; 项目分析 ;第一节 项目概况 一、地块概况 项目地块位于南昌市湾里区招贤镇，为商住用地，地块总面积136667m2（280亩），被红湾公路分为南北两块，其中南区面积为100385.01 m2（150.6亩），北区面积为86281.99 m2（129.4亩）。 据现场踏勘得知：南区地块较为平坦，整体呈现坡地形态，但地块东南方向，有个较深的盆谷。北区地块整体呈现山地与盆地两种形态特征。;二、相关经济技术指标;第二节 项目用地分析 1、项目地块形状分析 项目地块不仅被红湾公路分为南北两侧，且形状较不规则； a、北面地块的东西方向呈狭长型，临街面较长，约800米、宽约80米的不规则狭长地块，另有北部为一高山，地形为三角型； ;b、南部地块东南方向较为规整，但有一小块落差近6米的的盆地，西南方向与湾里二中地块相连，以较平坦的坡地为主，但形状为锯齿状； c、地块现状基本为原生态的山地，部分低洼地带被利用成鱼塘，未进行平整； d、北部地表总体比红湾公路高出约1米，南部地块基本持平；;图一 地块内农田;2、项目地块景观分析;3、项目地块区位分析 ;a、项目地块位于湾里区，红湾公路旁，紧靠湾里区招贤镇，交通教便捷，有一路通往南昌市的公交车经过项目地块； b、地块距高速公路入口仅约2公里，距昌北国际机场约30公里左右； c、项目所在之湾里区是市政府重点打造的生态居住区，也是南昌城的后花园；;第三节 项目周边配套分析;湾里区第四小学 ; 招贤集贸市场 ;项目SWOT综合分析;景观优势 本案地处风光旖旎的湾里板块，坐拥青山绿水，环境优美，空气清新，视野开阔，有先天的休闲度假气质。 区域优势 湾里片区经过政府几年来的大力发展，现在拥有了非常便捷的交通，项目地理位置较好，处湾里区中心且交通条件便利，既远离城市的喧嚣又可以享受到便利生活；且 项目位于湾里区的中心，南昌的后花园风景秀美——升值潜力较大成熟的配套唾手可得。 规划优势 按照南昌市政府对湾里的定位，湾里将成为南昌市重点的风景名胜区，除梅岭风景外，还将引入诸多娱乐设施，按照目前定位，项目建成后将成为南昌最好的生态休闲住宅区，在相当长的时间内，项目所提供的产品上将会保持一定的市场优势；;板块“连动”优势 从近年度湾里区的土地拍卖状况获悉，项目周边聚集数个楼盘，其中本案旁边的地块正在平整土地，预计今明两年，湾里片区必将掀起新一轮的开发热潮。 板块内的楼盘的整体“连动”，有利于提高整个片区的市场知名度以及土地成熟度，也有利于本案的入市。 地块形态优势 本案土地高低错落，有利于各式建筑形态的特色布局，项目规模较大，且具有多元化的开发优势。;2、项目劣势分析：;d、红湾公路是一条交通要道，来往车辆频繁，其噪音问题对项目品质有一定影响； 弥补建议：在临街的建筑物朝向上，可以采取偏东南方向摆放，避免噪音干扰，临街的绿化植物采用高密度的高大植物作为绿化植物，以阻挡噪音； e、项目地块表层全为风化岩面，施工强度较大，对后期园林的建造，有一定阻碍；;3、项目机会点分析;4、项目潜在威胁分析 a、湾里区多个项目同质化严重，可替代性强，分流了部分客户； b、湾里区建设的进度会影响市人对片区的前景信心。;本项目市场分析;市场预测;项目开发策略;项目市场定位 ;一、定位的原则;关于小镇风格;制造一个文化大盘来形成 高水准的差异化，达到形象突破;打造一个南昌的茵特拉肯;茵特拉肯小镇(Interlaken) ，位于深圳东部华侨城为瑞士茵特拉肯小镇形象移入．;因特拉肯(Interlaken) 瑞士中部城镇。是一个标准因观光而兴起的小镇。在伯尔尼东南。人口4，852（1980）。瑞士最古老的旅游和疗养地之一。东南面有宏伟壮观的少女峰，是瑞士阿尔卑斯山旅游的起点。有许多中世纪的建筑 （十一至十四世纪）和堡垒（建于1750年）等。 这儿整年气候温和，湖光山色，环境优美，最适合各种消闲的活动与运动。同时因特拉肯也是有名的维多利亚式度假胜地；就是在维多利亚时代，她已是向往湖光山色的人士所倾心的一个城镇了。那氛围是十分古老而充满文化气息的,无论乘火车，汽车还是船艇，经过连绵不断的高山湖泊，游客会深感突兀地进入一片低地，因特拉肯便展现在面前。; 因特拉肯亦是运动胜地。丰富的冬季与夏季运动，如夏季的山间游览，爬山，驾驶帆船，冲浪，游泳，网球及高尔夫球等；冬季的滑坡，越野滑雪，冰上滑石，轮鞋溜冰等,还有舟船游湖。勃利恩茨湖的水是瑞士最洁净的水，晶莹剔透，放眼湖边，都是碧绿的森林，陡峭的山崖，气势骇人的瀑布。游览风景如画的图恩湖则给人以另外的完全不同的感受，非常美，非常迷人，能彻底地松弛身心。;定位策略总纲; 通过对瑞士山水小镇的打造以及充分瑞士形象传播、欧式生活方式