南昌凤凰洲九颂价格策略报告.ppt

*;九颂山河 定价说明体系;PART1;1、凤凰洲市场演变;【区域发展】区域发展历程;区域发展第一阶段:项目分布较散,未形成区域合力,片区及组团概念薄弱;虽然部分个案凭借自身的独特优势获得市场认可，但区域总体价值未得到体现;区域发展第二阶段：随着红谷滩中心区的住宅供应日趋稀缺，区域价值开始显现；铜锣湾入驻及地铁1号线开工对区域发展推动明显，区域进入高速发展期;核心产品层;区域价值小结;【客户情况-凤凰洲总体客户情况】在目前的市场行情下，凤凰洲购房客户主要以改善性为住，首次置业为辅;;【客户情况-凤凰洲总体客户情况】总体看，目前凤凰洲客户近6成来自周边红谷滩新区以及南昌老城区；昌北高校区客户占比在2-3成左右;【客户情况-凤凰洲总体客户情况】凤凰洲购房客户的年龄段主要集中在31-50岁区间，即大部分为70后；同时，30岁以下（80后）的购房比例也???断提升;【客户情况-不同年龄段客户的特征】30岁以下客户需求的房型主要为90平米左右两房为主;【客户情况-不同年龄段客户的特征】31-35岁客户需求的房型主要为100平米左右紧凑三房;【客户情况-不同年龄段客户的特征】36-45岁客户需求的房型主要为舒适三房;【客户情况-不同年龄段客户的特征】46-50岁客户需求的房型主要为豪华三房和舒适四房;【客户情况-不同年龄段客户的特征】50岁以上客户需求的房型构成相当复杂，各种产品都有，主要取决于经济实力; 南昌城市核心圈层的融合及产品发展，将导致中端产品层的缺失； 凤凰洲凭借产品价值和性价比，可以分流部分城市中高层消费群体;2、竞争市场分析;市场竞争格局分析-面临着大红谷滩及朝阳洲两大区域竞争;;各竞争项目2011年以来新增预售及备案情况;各竞争项目2011年以来新增预售及备案情况;各竞争项目2011年以来新增预售及备案情况:100-130M2区间产品是竞争项目的主力供应产品,供应达17.92万方,库存9.1万方;各竞争项目2011年以来新增预售及备案情况;各竞争项目2011年以来新增预售及备案情况;各竞争项目100-130平方米面积段不同总去化情况;项目名称　;项目名称　　;各竞争项目100-130平方米面积段不同总去化情况;各竞争项目100-130平方米面积段不同总去化情况;各竞争项目100-130平方米面积段不同总去化情况;竞争项目与本案直接存在竞争关系的产品库存面积盘点:预计上半年24.5万方的面积或总价类似的货量;竞争个案——世茂天城;9#高层Mb户型图3室2厅2卫1厨 123㎡ ;竞争个案——香逸澜湾;竞争个案——香逸澜湾;竞争个案——香逸澜湾;[典型个案] 产品分析;竞争个案——友邦皇家公馆;竞争个案——友邦皇家公馆;[典型个案] 产品分析;[典型个案] 产品分析;地中海阳光项目紧邻地块，后续产品预计2012年入市高层总建面2.3万方;竞争个案——洪客隆地中海阳光;4#、6#楼2室2厅1卫1厨 99.92㎡送 入户花园和转角阳台，两房可变四房 ;8#;竞争个案——力高滨江国际;力高滨江户型---2T4户型，主力户型全部为三房103-105㎡与本案形成直接竞争关系;竞争个案——万科金域蓝湾;竞争个案——万科金域蓝湾;竞争个案——万科金域蓝湾;万科金域蓝湾1#;万科金域蓝湾2#;竞争个案——丰和新城二期;竞争个案——丰和新城二期;竞争个案——丰和新城二期;竞争个案——国贸天琴湾;项目;标准层C2户型3室2厅1卫1厨 105.50㎡ ;;楼栋号;项目;C7户型3室2厅2卫1厨 123.00㎡ ;12#;项目;[典型个案] 产品分析;PART2;;参考项目细节对比 ——规模对比 ;参考项目细节对比 —项目配套对比 ;参考项目细节对比 —项目景观资源对比 ;项目;*;*;*;楼盘;项目名称;;九颂山河静态比准价格为：9502元/㎡;各竞争项目100-130平方米面积段不同总去化情况;价格 区间;价格 区间;价格 区间;价格 区间;从上表可以看出： 110-115万总价三房为市场主力价格，主力跑量区间，本案该价格段产品预计消化周期在1.5-11个月之间； 115-125万总价三房为略有压力价格，市场消化周期较长，本案该价格段产品预计消化周期在8-21个月之间； 125-140万总价三房为市场天花板价格，从去年成交情况来看，尚未有房源成交，因而本案如在该段价格体系下消化周期无法预估。 ;PART4;;楼栋;【价格及推售策略】;*