南昌满庭春营销执行思路报告.doc

TO：满庭春 尚美佳@中国 满庭春MOMA营销执行思路报告 一、任务目标 1、全年营销目标： 2012年销售套数约400套 2、销售均价6650元/㎡ 二、货源盘点 首次 预售最近 预售预售 总栋数30日 住宅均价累计 成交套数累计 成交面积当前 可售套数当前 可售面积2010-11-02 2012-04-2330656293799610.2843145006.15 31# 33# 未取得预售全新货源 组团1 组团2 组团3 已取得预售未推货源：212套（31#、33#） 未取得预售货源：29#、30#、32#（组团1）、26#、27#、28#（组团2）、25-1#、25-2#（组团3） 已推未售合计：219套（如下表所示） 推售及价格策略 推售策略 1、整体遵循质素由低到高的组团推售策略； 2、在传统旺销期推售全新货源，在淡季和年底将剩余货源做资源包切割推售，确保销售率。 货源组团1组团2组团3尾房冲刺节点6月7月8月9月楼栋29#、30#、32#26#、27#、28#25-1#、25-2#套数265 （二）价格策略 1、组团1-组团2-组团3景观资源和在小区中的位置是一个逐级上升的过程，因而售价应根据各组团质素呈上升趋势； 2、由于下半年市场整体供应量较大，调控政策不确定因素较多，为保证本案价格与速度之间的平衡点，建议每次组团价格上升幅度在200元/ ㎡为宜； 3、剩余尾房做资源包切割，以适度性价比快速跑量，为全年任务冲量； 4、新货与尾货整体实收实现6650元/㎡。 价格 组团3 组团2 组团1 时间 7000元/㎡ 6600元/㎡ 6800元/㎡ 四、营销策略 本案目前最急迫的动作在于吸客上门，快速扩大客户基数，并以形式多样的手段留住客户，因而可分为四条线： 以新奇特的促销手段短时间刺激客户上门； 以老带新手段充分挖掘老客户资源； 以现场形式多样的暖场活动维系新老客户，制造旺场氛围 目的性拓客迅速扩大对目标客群的冲击。 （一）促销策略 1、策略一：感恩送房+电子商务营销 目前房地产市场营销渠道仍显匮乏，电子商务营销作为一种新???的房地产营销手法，具有传播速度快，覆盖面广等显著特点； 活动目的： 迅速吸引大量边缘客户上门，扩大客户基数 活动主题： “满庭春感恩大放送，0元筑新房” 活动时间： 2012年6月（具体时间待定） 活动对象： 全市所有客户 参与方式： 1、参与本次活动需注册为拉手网会员（媒体平台待定）； 2、参与客户需交纳2000元保证金（享受2000抵20000元优惠），成为MOMA满庭春会员； 3、参与团购的客户通过摇号的方式有机会享受满庭春两房两厅（指定房源）最低0元的优惠； 4、本活动采取实名登记方式，即活动参与会员信息须与购房用户登记信息一致。请准确、真实填写购房用户的姓名、身份证号、联系方式等证明身份的个人信息资料，否则参与资格将被取消； 5、活动开始当天拉手网会员即可开抢，参与房源团购报名会员越多，活动指定房源的折扣越低。 A)当报名会员达到50人时，该套房源折扣为总房款的9折， B)当报名会员达到100人时，该套房源折扣为总房款的8折 C)当报名会员达到150人时，该套房源折扣为总房款的6折 D)当报名会员达到200人时，该套房源折扣为总房款的4折 E)当报名会员达到250人时，该套房源折扣为总房款的2折 F)当报名会员达到300人时，该套房源免房款 注：摇号中签并成功购得该套房源的购房者，不再享受其它任何优惠； 6、在确认最终人数及最终折扣力度后，参与会员需符合以下条件方可获得最终摇号资格： A) 活动举行当天，必须前往活动现场，一个人只能获得一个参与资格； B) 需在活动之前已缴纳2000元保证金成为满庭春VIP客户。 参与流程： 客户在团购网站通过身份验证的方式报名参加团购活动 客户到售楼中心交纳2000元保证金成为满庭春VIP客户 活动当天通过摇号的形式确定中奖客户名单 客户名单通过媒体同步到售楼中心 VIP会员卡同时享受总房款2000抵20000优惠 摇号之前需确定最终人数和折扣力度 客户签约 摇号规则： 1、符合南昌市购房政策。在参与摇号前请会员务必确认购房资格，若会员摇号摇中但不符合购房条件，则取消该会员购房资格； 2、需提供交纳2000元保证金的凭据； 3、摇号摇中者，需要当场交纳认购金（折扣为免费除外），否则视为自动放弃购房资格； 4、摇号获得购房资格的会员，不得转让中签房资格； 5、摇号获胜者在规定时间内完成购房手续的会员均可无条件退还保证金； 6